Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Entre la garantie de parfait achèvement, qui couvre pendant un an les désordres signalés à la réception ou dans l'année qui suit, et la garantie décennale, réservée aux désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, subsiste un espace. C'est celui des dommages intermédiaires, régis par la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur.
1. Une catégorie prétorienne, définie par exclusion
Les dommages intermédiaires sont les malfaçons révélées après la réception, non apparentes à celle-ci, qui ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement : elles n'atteignent pas la solidité de l'ouvrage, ne le rendent pas impropre à sa destination, et n'affectent pas un élément d'équipement dissociable.
Ce sont, par exemple, des fissurations purement inesthétiques, des enduits de façade fissurés sans infiltration, ou des désordres d'aspect et de finition. La catégorie a été consacrée par un arrêt de principe du 10 juillet 1978 (Cass. 3e civ., 10 juillet 1978, n° 77-12.595, Bull. civ. III, n° 285), qui a admis d'engager la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour ces désordres.
2. Un régime de responsabilité pour faute prouvée
C'est la différence fondamentale avec la garantie décennale, qui est une responsabilité de plein droit. Ici, le maître d'ouvrage doit établir trois éléments : une faute du constructeur — c'est-à-dire une inexécution ou une exécution défectueuse du contrat de louage d'ouvrage —, un préjudice, et un lien de causalité.
La Cour de cassation a précisé que le régime des vices intermédiaires est un régime pour faute prouvée, exclusif d'une obligation de résultat (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 18-22.748). La preuve résulte le plus souvent d'un rapport d'expertise judiciaire, ce qui rend l'expertise préalable pratiquement incontournable.
Deux conséquences pratiques méritent d'être soulignées :
- ces désordres ne sont pas couverts par l'assurance construction obligatoire ; le maître d'ouvrage se retourne vers la responsabilité civile professionnelle du constructeur, dont l'existence et l'étendue doivent être vérifiées ;
- la même exigence de faute prouvée pèse sur le vendeur d'immeuble à construire pour les désordres intermédiaires.
3. Un délai de dix ans, qui est un délai de forclusion — et non de prescription
L'action se rattache à l'article 1792-4-3 du code civil, aux termes duquel « en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ».
Correction importante par rapport à une présentation répandue : malgré la lettre du texte, qui emploie le verbe « se prescrivent », la Cour de cassation a jugé que ce délai est un délai de forclusion, qui n'est pas, sauf dispositions contraires, régi par les règles de la prescription. Il en résulte qu'une reconnaissance de responsabilité par le constructeur n'interrompt pas le délai décennal de l'action en responsabilité contractuelle de droit commun pour dommages intermédiaires (Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n° 20-16.837, publié au bulletin, au visa des articles 1792-4-3, 2220 et 2240 du code civil).
La distinction n'est pas académique. Le maître d'ouvrage qui obtient de l'entreprise un accord de reprise, puis laisse s'écouler les années en comptant sur un délai réinitialisé, se retrouve forclos. Seul un acte de procédure — assignation, y compris en référé-expertise — préserve utilement ses droits.
Précision complémentaire : l'article 1792-4-3 ne régit que les actions du maître d'ouvrage contre les constructeurs et sous-traitants. Le recours d'un constructeur contre un autre relève, lui, de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.
4. Une mise au point nécessaire : les garanties légales sont exclusives du droit commun
Il faut ici rectifier une affirmation parfois avancée, et juridiquement inexacte : le maître d'ouvrage ne peut pas agir simultanément, pour un même désordre, sur le fondement de la garantie décennale et sur celui de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Le principe est celui de l'exclusivité des garanties légales : lorsque le désordre entre dans le champ de la garantie décennale ou de la garantie de bon fonctionnement, ces régimes s'appliquent seuls, à l'exclusion du droit commun. La responsabilité contractuelle de droit commun n'a précisément vocation à jouer que par défaut, pour les désordres qui échappent aux garanties légales — d'où le qualificatif d'« intermédiaires ».
En pratique, la stratégie procédurale consiste donc à invoquer les fondements à titre subsidiaire les uns des autres, et non cumulativement : garantie décennale à titre principal, responsabilité contractuelle de droit commun à titre subsidiaire si la gravité décennale n'était pas retenue par le juge.
5. Le domaine s'est élargi depuis le revirement du 21 mars 2024
Une actualisation majeure doit être intégrée. La troisième chambre civile a renoncé à sa jurisprudence issue de l'arrêt du 15 juin 2017 et juge désormais que « si les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs » (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, publié au bulletin).
Un champ entier de désordres — installations de chauffage, pompes à chaleur, inserts, panneaux solaires en surimposition, menuiseries posées sur existant — bascule ainsi vers la responsabilité contractuelle de droit commun, quelle que soit la gravité du dommage, et donc hors assurance obligatoire.
La responsabilité contractuelle de droit commun n'est donc plus un régime résiduel réservé aux désordres esthétiques : elle est devenue, pour les travaux sur existants, le régime de principe. Ce qui rehausse d'autant l'enjeu de la preuve de la faute et de la vérification préalable des assurances de l'entreprise.
Conclusion
La responsabilité contractuelle de droit commun joue un rôle complémentaire essentiel : elle couvre les désordres que les garanties légales laissent hors de leur champ. Elle suppose la preuve d'une faute, s'exerce dans un délai de dix ans à compter de la réception qui est un délai de forclusion insusceptible d'être interrompu par une simple reconnaissance, et n'est pas garantie par l'assurance construction obligatoire. Depuis le revirement du 21 mars 2024, son domaine s'est considérablement étendu — ce qui invite les maîtres d'ouvrage à agir vite, et à documenter tôt.
Le présent article a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique : chaque situation appelle une analyse spécifique par le cabinet.