Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Pour un promoteur immobilier, l'ouverture d'un chantier est le moment où les risques juridiques se cristallisent. Terrassements, fondations spéciales, rabattement de nappe, circulation d'engins, bruit et vibrations : autant d'opérations susceptibles d'endommager les fonds voisins, de générer des nuisances, et de déclencher un contentieux qui immobilisera l'opération pendant des mois.
La difficulté tient à la nature même de la responsabilité encourue. Le maître d'ouvrage n'est pas seulement exposé sur le terrain de la faute : il répond de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'aucune négligence n'ait à être démontrée contre lui. Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, ce régime figure expressément dans le code civil, et il vise nommément « le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs » (article 1253 du code civil ; loi n° 2024-346 du 15 avril 2024).
Autrement dit : la conformité au permis de construire ne protège pas contre l'action du voisin. Seule une politique de prévention méthodique, engagée avant l'ouverture du chantier, permet de maîtriser ce risque.
I. Les mesures préventives à prendre en amont, hors procédure judiciaire
1. Caractériser le terrain et son environnement
L'analyse du sol et du contexte hydrogéologique conditionne l'essentiel du risque de désordres sur les fonds voisins (tassements, glissements, fissurations). Selon la nature du projet, elle peut relever d'obligations légales : dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles, le code de la construction et de l'habitation impose une étude géotechnique préalable puis une étude de conception (articles L. 132-4 à L. 132-9 du CCH, issus de l'article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018).
Attention à la portée exacte de ce dispositif : il est circonscrit aux terrains où les documents d'urbanisme autorisent la réalisation de maisons individuelles, et à ce type de construction. Un promoteur de logement collectif n'y est donc pas nécessairement assujetti — ce qui ne le dispense évidemment pas de faire réaliser les études géotechniques adaptées, dont l'absence constituerait une imprudence lourdement sanctionnée en cas de sinistre.
Lorsque le projet entre dans le champ de l'évaluation environnementale, l'étude d'impact obéit par ailleurs à ses propres règles, définies par le code de l'environnement selon la nature et les seuils du projet. Il s'agit d'une obligation à vérifier au cas par cas, et non d'une formalité systématique.
2. Vérifier la conformité aux règles d'urbanisme — avec les bonnes références
Le contrôle de conformité doit être conduit au regard du règlement national d'urbanisme et du document d'urbanisme local. Deux textes méritent une attention particulière :
- l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, qui permet de refuser un projet, ou de ne l'accepter que sous prescriptions spéciales, s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ;
- les dispositions relatives au plan local d'urbanisme, aujourd'hui codifiées aux articles L. 151-1 et suivants du code de l'urbanisme.
Point de vigilance rédactionnelle : les anciens articles L. 123-1 à L. 123-19, longtemps cités comme siège du régime du PLU, ont été abrogés et recodifiés par l'ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015, entrée en vigueur le 1er janvier 2016.
3. Déclarer les travaux à proximité des réseaux (DT/DICT)
Souvent négligée, cette obligation est l'une des plus opérationnelles. Avant le début des travaux, le responsable du projet doit consulter le guichet unique et adresser une déclaration de projet de travaux à chaque exploitant de réseau concerné, l'entreprise adressant ensuite sa déclaration d'intention de commencement de travaux (article L. 554-1 et articles R. 554-1 et suivants du code de l'environnement).
L'endommagement d'une canalisation de gaz ou d'un réseau électrique en limite de propriété constitue l'un des sinistres de chantier les plus coûteux, et la carence déclarative est directement imputable au responsable du projet.
4. L'information des voisins : rétablir le raisonnement juridique
C'est ici qu'une confusion fréquente doit être levée. Les articles 651 et 652 du code civil ne créent aucune obligation d'informer les voisins d'un projet de travaux. L'article 651 se borne à énoncer que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations les uns à l'égard des autres, indépendamment de toute convention ; il s'agit d'une disposition introductive au chapitre des servitudes légales, non d'une règle de notification.
L'information des tiers résulte en réalité d'un autre mécanisme : l'affichage du permis sur le terrain, dans les conditions des articles R. 424-15 et A. 424-15 du code de l'urbanisme, qui fait courir le délai de recours des tiers.
Cela ne retire rien à l'intérêt d'une démarche d'information volontaire, mais il faut l'assumer pour ce qu'elle est : une bonne pratique de gestion du risque et de la relation de voisinage, non l'exécution d'une obligation légale. Sa véritable valeur est ailleurs — dans la traçabilité qu'elle crée et dans la désamorçage des recours.
5. Le constat d'état des lieux avant travaux
Faire dresser par un commissaire de justice un constat de l'état des immeubles voisins avant l'ouverture du chantier est probablement la mesure au meilleur rapport coût/efficacité. Elle permet de dater les fissurations préexistantes et de couper court aux réclamations opportunistes. Ce constat peut être établi depuis la voie publique lorsque l'accès aux fonds voisins est refusé, mais son caractère non contradictoire en affaiblit alors la portée probatoire — d'où l'intérêt de la voie judiciaire examinée ci-après.
6. Assurances : distinguer les garanties
Le promoteur doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, l'assurance dommages-ouvrage prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances, qui garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale.
Une précision s'impose toutefois : cette garantie couvre l'ouvrage réalisé, non les dommages causés aux fonds voisins. Le risque de voisinage relève de la responsabilité civile — RC maître d'ouvrage, RC promotion, et, du côté des intervenants, RC professionnelle et RC décennale. Il convient également de vérifier la souscription effective des polices par chaque entreprise et de se faire remettre les attestations avant l'installation sur site.
7. Encadrer contractuellement le report du risque
Compte tenu de l'incertitude actuelle sur les recours du maître d'ouvrage contre les constructeurs (voir infra, III), la rédaction des marchés devient un enjeu de premier plan : clause d'obligation de résultat quant à l'absence de désordres aux avoisinants, engagement exprès de prise en charge des troubles causés aux voisins, obligation de production des attestations d'assurance, sujétions techniques imposées (méthodes de fondation, limitation des vibrations, plages horaires, protocole de suivi des avoisinants).
8. Rechercher l'accord amiable
La conclusion d'un protocole transactionnel avec les riverains — moyennant, le cas échéant, une indemnisation forfaitaire ou des engagements de calendrier — permet de sécuriser l'opération. Rédigé conformément aux articles 2044 et suivants du code civil, il produit un effet extinctif sur le litige pour ce qu'il règle, sous réserve d'une définition précise de son objet.
II. Les démarches judiciaires préventives
1. L'expertise avant tout procès : le bon fondement textuel
Ce que la pratique appelle communément le « référé préventif » en droit de la construction correspond, en réalité, à une mesure d'instruction in futurum fondée sur l'article 145 du code de procédure civile : s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Deux observations pratiques :
- Ce texte a été modifié par le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, qui a précisé la compétence territoriale : la juridiction compétente est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée. C'est une souplesse utile pour les opérations situées à cheval sur plusieurs ressorts.
- Contrairement à ce que l'on lit parfois, cette expertise n'est pas l'arme exclusive du voisin. C'est d'abord l'outil du maître d'ouvrage : c'est lui qui a intérêt à provoquer, avant le premier coup de pioche, un état des lieux contradictoire des avoisinants, opposable à tous les riverains appelés à la cause. L'ordonnance permet en outre d'appeler dans la mesure les entreprises et les assureurs, ce qui sécurise les recours ultérieurs.
2. Le retour de l'expert en fin de chantier
Ce point doit être arbitré dès la requête. Le retour de l'expert sur les lieux à l'achèvement des travaux n'est jamais automatique : il dépend de l'étendue de la mission fixée par l'ordonnance, des demandes formulées par les parties, de l'appréciation du juge chargé du contrôle des expertises, de la nature et de la complexité des travaux, ainsi que de l'évolution de la situation en cours de chantier.
En pratique, il est vivement conseillé de solliciter dès l'origine une mission comportant explicitement un constat initial, un suivi en cours d'exécution et un constat final, plutôt que de devoir saisir à nouveau le juge en cours de chantier — avec les délais que cela implique.
3. Le référé en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite
Lorsque la situation se dégrade, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile).
Ce fondement était autrefois l'article 809 du code de procédure civile. Il est devenu l'article 835 avec la fusion des juridictions de première instance opérée par le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, applicable depuis le 1er janvier 2021. Toute citation de l'article 809 dans un écrit postérieur est aujourd'hui erronée.
Ce texte est à double tranchant pour le promoteur : c'est sur ce fondement qu'un riverain sollicitera l'arrêt du chantier. D'où l'intérêt, pour le maître d'ouvrage, d'avoir constitué en amont un dossier technique démontrant la maîtrise du risque.
III. Le risque central : le trouble anormal de voisinage et l'incertitude sur les recours
1. Une responsabilité objective, y compris sans dommage réalisé
Le maître d'ouvrage est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage. Ce trouble peut résulter de nuisances actuelles (bruit, vibrations, poussières, privation d'accès), mais également d'un risque avéré de dommage, sans qu'un désordre soit déjà constaté : la Cour de cassation vient de le rappeler avec netteté à propos d'un risque d'effondrement de talus (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575, inédit). La logique est ancienne : elle avait déjà conduit à retenir le trouble en présence d'un simple risque d'incendie (Cass. 2e civ., 24 février 2005, n° 04-10.362, publié au bulletin).
2. La question, désormais ouverte, du recours contre les constructeurs
C'est le point d'actualité que tout promoteur doit intégrer dans sa stratégie contractuelle.
Sous l'empire du droit prétorien, la Cour de cassation jugeait que « le propriétaire de l'immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l'origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés » (Cass. 3e civ., 22 juin 2005, n° 03-20.068, publié au bulletin). Cette qualification fondait le recours subrogatoire du maître d'ouvrage condamné, sans qu'il ait à prouver une faute des entreprises.
Or l'article 1253 du code civil énumère limitativement les responsables de plein droit — propriétaire, locataire, occupant sans titre, bénéficiaire d'un titre d'occupation ou d'exploitation, maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs — et ne mentionne pas les constructeurs. Une partie de la doctrine en déduit que la théorie du voisin occasionnel pourrait ne pas survivre à la codification, et que le recours du maître d'ouvrage supposerait alors soit la preuve d'une faute, soit une stipulation contractuelle expresse.
Mise en garde : cette lecture n'est à ce jour qu'une analyse doctrinale, non une solution consacrée par la Cour de cassation mais il serait imprudent, pour un promoteur, de continuer à bâtir sa stratégie de recours sur la seule jurisprudence de 2005 : la prudence commande de sécuriser contractuellement, dès aujourd'hui, la prise en charge des troubles de voisinage par les intervenants à l'acte de construire.
Conclusion
La prévention n'est pas ici une précaution de confort : c'est la seule variable réellement maîtrisable, puisque la responsabilité encourue est objective et que la conformité administrative du projet n'en constitue pas une cause d'exonération. Études de sol adaptées, références d'urbanisme à jour, déclarations réseaux, constat contradictoire des avoisinants par la voie de l'article 145 du code de procédure civile, couvertures d'assurance vérifiées et marchés soigneusement rédigés forment un ensemble cohérent, dont le coût reste sans commune mesure avec celui d'un arrêt de chantier ordonné en référé.
Les textes et décisions cités renvoient à leur version publiée sur Légifrance. Le présent article a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique : chaque opération appelle une analyse spécifique par le cabinet.