Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
En droit de la copropriété, la qualification des parties communes à jouissance privative est source de difficultés récurrentes. Si leur existence est aujourd'hui consacrée par la loi, leur nature et leurs effets restent discutés : il s'agit d'un droit paradoxal, conférant à un copropriétaire un usage exclusif sur une partie commune, ce qui semble heurter le principe d'indivision des parties communes.
1. Une qualification encadrée mais incertaine
1.1. Une consécration légale récente et incomplète
Jusqu'à la loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), la notion relevait essentiellement de la jurisprudence. Désormais, l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance) la consacre : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. »
Deux critères cumulatifs se dégagent : l'affectation à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot (critère substantiel) et la mention expresse dans le règlement de copropriété (critère formel, article 6-4 de la loi — Légifrance). La définition demeure toutefois incomplète sur la nature exacte du droit conféré.
1.2. Une nature juridique débattue
La Cour de cassation a d'abord reconnu au droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune un caractère réel et perpétuel, insusceptible d'être remis en cause sans le consentement de son titulaire, l'usage effectif étant sans incidence sur sa pérennité (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145 — Légifrance). Elle a par ailleurs précisé que ce droit n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, même assorti de tantièmes (Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477 — Légifrance) — solution aujourd'hui reprise au dernier alinéa de l'article 6-3. Il s'agit donc d'un droit hybride : un droit réel accessoire, qui n'est ni un droit de propriété ni une partie privative, mais qui prive les autres copropriétaires de l'usage de la partie concernée. La pérennité absolue de ce droit fait l'objet de débats que la jurisprudence récente continue de préciser.
2. La mise en œuvre : identifier les parties communes à jouissance privative
L'article 6-4 impose que l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative soit mentionnée expressément dans le règlement de copropriété, afin d'éviter les contestations.
Cette exigence a toutefois été aménagée pour le stock existant. L'article 209 de la loi ELAN, dans sa rédaction issue de l'article 89 de la loi 3DS (n° 2022-217 du 21 février 2022 — Légifrance, en vigueur le 23 février 2022), prévoit que l'article 6-4 ne s'applique qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 ; pour les copropriétés antérieures, le syndicat doit inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée la question de cette mention, mais « l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes ». Les droits de jouissance privative non expressément mentionnés sont donc préservés pour les copropriétés antérieures à cette date.
3. Conséquences et responsabilités
3.1. Responsabilités du syndicat et des copropriétaires
La responsabilité du syndicat et celle du titulaire du droit de jouissance peuvent se cumuler. La responsabilité du syndicat au titre de l'article 14 de la loi de 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire lorsque les désordres proviennent d'aménagements qu'il a réalisés sur la partie commune à jouissance exclusive — l'action contre ce copropriétaire restant recevable (Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-23.614 — Légifrance).
Réciproquement, les ouvrages édifiés par des copropriétaires sur des parties communes dont ils ont la jouissance privative (par exemple des jardins) demeurent des parties communes : le syndicat, chargé de leur administration, ne peut s'exonérer de sa responsabilité en soutenant que ces ouvrages ne dépendraient pas de lui (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-12.874 — Légifrance, inédit).
3.2. Risques en cas de modification ou de dégradation
Le titulaire du droit de jouissance doit veiller à ne pas dégrader la partie concernée ni en modifier la destination sans autorisation. Ainsi, le bénéficiaire de la jouissance privative d'un jardin commun ne peut y installer une piscine ou une véranda, ni celui d'une terrasse y poser une structure fixe (pergola), sans l'accord de l'assemblée générale. À défaut, il s'expose à une remise en état et à des dommages-intérêts. En cas de dommage causé aux autres copropriétaires ou aux tiers, sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil (Légifrance).
Conclusion
La reconnaissance des parties communes à jouissance privative repose sur une définition hybride. Si elles confèrent un droit d'usage exclusif, elles n'exonèrent pas leurs titulaires de responsabilités importantes, tant à l'égard du syndicat que des autres copropriétaires.