Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
Vous souhaitez désenclaver votre parcelle pour y accéder en véhicule ou pour obtenir un permis de construire ? Plusieurs étapes sont nécessaires.
Le désenclavement est un droit prévu par le code civil. L'article 682 (Légifrance) dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».
Les voisins ne peuvent en principe s'y opposer, sauf s'il existe un passage plus court et moins gênant n'empruntant pas leur parcelle. L'article 683 (Légifrance) précise que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique [...] [mais] fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».
En cas de refus, la voie consiste à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire territorialement compétent pour faire désigner un expert.
1. Apporter la preuve de l'enclavement
La première difficulté est probatoire. Il est conseillé de faire constater l'enclavement par un commissaire de justice lorsqu'il est visible et incontestable, ou par un géomètre-expert, mieux à même de raisonner à partir des plans (cadastre) et du site.
L'état d'enclave s'apprécie au regard d'une nécessité, et non d'une simple utilité ou commodité : la nécessité de créer un passage doit s'apprécier au regard d'une utilisation normale du fonds. Ainsi, n'est pas enclavé le propriétaire qui dispose déjà d'un accès à la voie publique et ne démontre pas être dans l'impossibilité d'en obtenir un autre, plus commode, à un autre endroit de son terrain : le seul fait que l'accès existant soit moins pratique n'établit pas l'enclavement (CA Versailles, 1re chambre, 19 mai 2016, n° 14/02823). De même, le seul fait qu'un passage existant soit plus difficile à emprunter ne caractérise pas l'enclavement : encore faut-il démontrer que la voie d'accès est non pas simplement malcommode, mais réellement impraticable.
2. En cas de refus, saisir le juge des référés d'une demande d'expertise judiciaire
Le propriétaire du fonds dominant n'a pas le libre choix de l'accès : le passage doit emprunter le chemin le plus court, celui qui nécessite le moins d'aménagements et génère le moins de gêne. Lorsque plusieurs options existent, l'avis d'un homme de l'art indépendant est nécessaire pour les présenter avec leurs avantages et inconvénients et calculer l'indemnité due. L'expert judiciaire ne peut être désigné que par le juge.
Il s'agira le plus souvent d'un référé probatoire fondé sur l'article 145 du code de procédure civile (Légifrance) : « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Pour que le rapport soit opposable, tous les propriétaires des fonds susceptibles d'être concernés doivent être assignés, dans le respect du contradictoire — y compris l'ensemble des membres de l'indivision, le cas échéant (à vérifier sur le relevé de propriété).
Devant le tribunal judiciaire, la constitution d'avocat est en principe obligatoire (article 760 du code de procédure civile — Légifrance), sauf disposition contraire. Un dossier solide devra être constitué : relevé et plan cadastral des parcelles, extraits de la publicité foncière pour identifier précisément les propriétaires (nus-propriétaires, usufruitiers, indivisaires).
3. L'homologation du rapport devant le tribunal judiciaire
Sur la base du rapport, le demandeur soumet sa proposition aux propriétaires concernés puis, en cas de refus, saisit le tribunal au fond (par voie d'assignation) pour qu'il fixe l'assiette du passage. Le tribunal dispose d'une marge d'appréciation et arbitre entre les options proposées par l'expert. Le jugement, une fois définitif, vaut titre exécutoire ; il tranche également les indemnités de passage et la prise en charge des travaux d'aménagement de l'assiette, le plus souvent aux frais du demandeur.
4. La rédaction de l'acte de servitude et la publicité foncière
La dernière phase se déroule devant le notaire, qui rédige l'acte de servitude, publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Ce droit est transmissible en cas de revente du fonds dominant ; un rappel de servitude sera inscrit dans l'acte de vente.
5. L'évolution de la servitude
Une servitude n'est pas intangible. Elle peut devenir inutile en cas d'ouverture d'une autre voie d'accès, mais ne disparaît pas automatiquement : le propriétaire du fonds servant peut invoquer son extinction lorsque l'enclave a cessé et que la desserte est assurée dans les conditions de l'article 682, cette disparition étant constatée, à défaut d'accord amiable, par une décision de justice (article 685-1 du code civil — Légifrance).
Plus largement, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user (article 703 du code civil — Légifrance), et toute servitude est éteinte par confusion, lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis dans la même main (article 705 du code civil — Légifrance). Inversement, l'extension de la servitude à d'autres parcelles n'est pas automatique et suppose, à défaut d'accord, une nouvelle procédure, compte tenu notamment de l'augmentation du nombre de passages.