Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a engagé une réforme d'ampleur du droit de la copropriété. Là où la version initiale de cet article annonçait des nouveautés « à venir », l'essentiel est désormais entré en vigueur : il convient donc d'en faire le bilan, et non plus la prospective.
Le calendrier : ce qui était annoncé, ce qui s'est réalisé
La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a habilité le Gouvernement à réformer le statut de la copropriété par ordonnances (article 215). Deux temps étaient prévus :
- une ordonnance de réforme au fond : ce fut l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, entrée en vigueur le 1er juin 2020 (complétée, pour les assemblées à distance, par l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020) ;
- une seconde ordonnance de codification (création d'un code de la copropriété, à droit constant).
⚠️ Mise à jour. Cette ordonnance de codification n'a jamais été adoptée : l'habilitation est expirée et, à ce jour, aucun « code de la copropriété » n'existe. La matière demeure régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967, tels que modifiés.
Plusieurs réformes postérieures sont par ailleurs intervenues et doivent être citées : la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (plan pluriannuel de travaux, diagnostic technique global), et la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'amélioration de l'habitat dégradé (financement des travaux, copropriétés en difficulté).
I. Des règles désormais applicables
La réforme a notamment consacré :
- la participation à l'assemblée générale par visioconférence ou autre moyen de communication électronique, et le vote par correspondance préalable. Le vote par correspondance s'effectue au moyen d'un formulaire conforme à un modèle fixé par arrêté (article 17-1 A de la loi de 1965).
⚠️ Mise à jour. Un modèle existe désormais : il a été fixé par l'arrêté du 2 juillet 2020. La feuille de présence doit distinguer les copropriétaires présents, représentés, participant à distance et votant par correspondance ; lorsqu'une résolution est amendée en séance, le votant par correspondance ayant voté « pour » est assimilé à un défaillant pour cette résolution.
- la réduction du délai de prescription des actions personnelles en matière de copropriété : il est désormais de cinq ans (renvoi à l'article 2224 du Code civil), au lieu de dix (article 42 de la loi de 1965) ;
- la notification du procès-verbal par le syndic dans le délai d'un mois à compter de l'assemblée, le délai de contestation par les copropriétaires opposants ou défaillants restant de deux mois à compter de cette notification (article 42, al. 2 et 3) ;
- le recouvrement accéléré des charges (déchéance du terme et procédure renforcée en cas d'impayés : article 19-2) ;
- le renforcement des obligations d'information du conseil syndical par le syndic, assorti de sanctions (pénalités par jour de retard en cas de défaut de transmission des pièces).
II. La redéfinition de la copropriété et de ses parties
L'ordonnance a précisé la définition des parties communes spéciales (affectées à plusieurs copropriétaires, qui en supportent seuls les charges et décisions : article 6-2) et des parties communes à jouissance privative, définies comme « les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot », appartenant indivisément à tous mais dont la jouissance est accessoire à un lot (article 6-3 de la loi de 1965).
Le règlement de copropriété doit les mentionner ; à défaut, une mise en conformité doit être votée en assemblée, faute de quoi les clauses contraires pourront être réputées non écrites. La réforme a en outre encadré la destination de l'immeuble et précisé le régime des lots transitoires (désormais définis par la loi, sans référence à une surface) et des ensembles immobiliers complexes (volumes, ASL, scission).
III. Des régimes adaptés à la taille de la copropriété
La réforme a créé des statuts spécifiques :
- petites copropriétés (au plus 5 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois ans) : simplifications notables (dispense de conseil syndical, comptabilité allégée, décisions facilitées) — articles 41-8 et suivants ;
- copropriétés à deux : un régime dérogatoire spécifique (articles 41-13 et suivants), permettant notamment de prendre certaines décisions sans assemblée et d'agir, sous sa responsabilité, en cas de carence, le cas échéant sur autorisation du juge.
Les décisions excédant la simple administration restent soumises aux règles de majorité, et le copropriétaire minoritaire conserve des garanties (recours au juge en cas de refus ou d'abus).
IV. Travaux dans les parties communes
La réforme a clarifié le régime des travaux affectant les parties privatives lorsqu'ils sont nécessaires à des travaux communs régulièrement votés (modification de l'article 9). En cas de privation de jouissance, le copropriétaire peut obtenir une indemnité, dont le principe relève de l'assemblée. Les modalités précises de calcul (prorata temporis, point de départ) demeurent largement prétoriennes.
⚠️ Le droit à indemnisation existe, mais son montant et ses modalités font l'objet d'une appréciation, le cas échéant judiciaire. À présenter avec prudence.
V. Missions et responsabilité du syndicat
L'article 14 de la loi de 1965 précise que le syndicat a pour objet « la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes », et qu'il est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Point d'attention : la réforme a élargi cette responsabilité de plein droit. Auparavant limitée aux dommages résultant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, elle vise désormais tout dommage « ayant son origine dans les parties communes ». La portée de la responsabilité du syndicat s'en trouve étendue — ce point, signalé dans la version initiale, est exact.
La possibilité de délégation de pouvoirs au conseil syndical a été renforcée (art. 21-1 à 21-5), le conseil rendant compte de l'exercice de sa délégation à l'assemblée qui approuve les comptes.
S'agissant de l'assurance, la réforme a introduit une obligation, mais il faut en désigner correctement le débiteur : aux termes de l'article 21-4 de la loi de 1965, « le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile ».
⚠️ l'obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires, qui souscrit cette assurance de responsabilité civile pour le compte de chacun des membres du conseil syndical (art. 21-4).
Le présent article est publié à titre d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Pour toute situation particulière, le cabinet se tient à votre disposition.