Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Votre voisin entreprend d'importants travaux sur son terrain situé juste en amont de votre parcelle. Avec la terre issue d'un décaissement, il crée un talus qui constitue désormais la nouvelle limite de propriété. Vous craignez que cet ouvrage ne soit instable et qu'il finisse par provoquer des dégâts sur votre parcelle située en contrebas. Toute la difficulté est là : à ce jour, aucun dommage n'est encore constaté. Il n'existe qu'un risque d'effondrement ou de glissement de terrain. Faut-il attendre l'accident pour agir ? La réponse est clairement négative, et elle l'est plus que jamais depuis la codification du trouble anormal de voisinage en 2024 et un arrêt remarqué de la Cour de cassation du 5 mars 2026.
1. Faire établir la preuve du risque : le référé-expertise de l'article 145 du code de procédure civile
La première étape consiste à faire désigner, avant tout procès, un expert judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Ce texte permet, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, d'obtenir une mesure d'instruction sur requête ou en référé.
En pratique, il suffit d'alléguer un risque sérieux et de démontrer que le terrain voisin a subi des transformations importantes (décaissement, remblai, talus, terrassement) pour que le juge accorde cette désignation. Le demandeur documentera utilement sa requête : photographies datées, constat de commissaire de justice, avis technique ou étude géotechnique.
Si l'expert confirme le risque, l'identifie, le quantifie et relève des irrégularités ou malfaçons dans la conduite des travaux, son rapport servira de base technique à l'action qui sera ensuite portée devant le tribunal judiciaire (qui a remplacé le tribunal de grande instance depuis le 1er janvier 2020). L'expert dégagera également une solution : remise en état de la parcelle voisine, ou réalisation d'un ouvrage de confortement — tel un mur de soutènement — à la charge du voisin.
2. Le risque d'effondrement, même non réalisé, peut être sanctionné
Un fondement désormais inscrit dans le code civil
Longtemps purement prétorien, le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » est désormais codifié à l'article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels. Le texte institue une responsabilité de plein droit, sans faute à démontrer, à la charge du propriétaire, du locataire, de l'occupant, du bénéficiaire d'un titre d'occupation ou d'exploitation, du maître d'ouvrage ou de celui qui en exerce les pouvoirs, dès lors qu'il est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Deux précisions s'imposent. D'une part, le texte consacre une exception dite d'antériorité (activités préexistantes conformes aux lois et règlements), qui ne jouera guère dans l'hypothèse de travaux nouveaux réalisés par le voisin. D'autre part, pour les situations nées avant l'entrée en vigueur de la loi, la Cour de cassation continue de statuer au visa du principe prétorien, dont l'article 1253 reprend la substance : la jurisprudence antérieure conserve donc toute sa valeur d'orientation.
Une jurisprudence constante : le risque avéré suffit
Même en l'absence de dégâts nés et actuels, les juges ne sont pas démunis, car ils prennent en compte l'existence même du risque, dès lors qu'il est établi et non purement hypothétique.
La Cour de cassation l'avait admis dès 2005 : le stockage de paille en limite de propriété, à proximité immédiate d'une habitation, constitue un trouble anormal de voisinage en raison du seul risque d'incendie qu'il fait courir, indépendamment de toute réalisation de ce risque (Cass. 2e civ., 24 février 2005, n° 04-10.362, publié au bulletin).
Dans une affaire très proche de notre hypothèse, elle a ensuite approuvé une cour d'appel d'avoir condamné des propriétaires ayant « procédé à un décaissement important créant un talus de 38 mètres de long et d'une hauteur de 4 mètres en terrain argileux », réalisé en dehors des normes de sécurité, dont l'expertise révélait qu'il se traduirait par des effondrements successifs menaçant le fonds voisin. Le mur de soutènement édifié entre-temps ne répondait pas lui-même aux conditions de stabilité requises. Les intéressés soutenaient devant la Cour de cassation qu'on ne pouvait les condamner à réparer un préjudice simplement éventuel sur le fondement de l'ancien article 1384, alinéa 1er, du code civil (devenu l'article 1242). Mal leur en a pris : la Cour a rejeté le pourvoi, en retenant que « le risque avéré de déstabilisation du terrain » voisin avait empêché ses propriétaires « d'en jouir normalement », de sorte que la condamnation à reconstruire le mur de soutènement, prononcée par les juges du fond alors qu'aucun éboulement ne s'était encore produit, était justifiée (Cass. 3e civ., 4 janvier 2011, n° 09-14.250, inédit).
La même logique a été appliquée au propriétaire qui, en refusant d'exécuter les travaux de confortement préconisés par l'expert, laissait persister un risque d'effondrement de la maison voisine en cas de fortes pluies : cette abstention cause un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344). Elle vaut aussi lorsque des travaux de terrassement et une plate-forme de remblai créent un risque de glissement de terre vers le fonds inférieur, le mur de soutènement réalisé s'avérant « parfaitement insuffisant à long et moyen terme » (Cass. 2e civ., 24 octobre 2019, n° 18-20.701).
L'instabilité peut provenir de plantations, même anciennes
L'instabilité d'un ouvrage peut également avoir pour origine des plantations trop rapprochées, fussent-elles anciennes. Dans ce cas, il est inopérant d'invoquer la prescription trentenaire de l'article 672 du code civil : lorsqu'un mur séparatif est affecté de désordres compromettant sa solidité et présente un risque élevé d'effondrement, et que les règles de l'art interdisaient de planter des arbres aussi près, la cessation du trouble anormal de voisinage peut exiger la suppression des arbres et la démolition puis la reconstruction du mur de soutènement selon les modalités préconisées par l'expert judiciaire, sans que soit violé l'article 544 du code civil (Cass. 3e civ., 9 juin 2015, n° 14-11.999, inédit).
La confirmation la plus récente : l'arrêt du 5 mars 2026
La Cour de cassation vient de confirmer avec netteté cette fonction préventive du trouble anormal de voisinage. Dans un litige opposant deux fonds séparés par un talus ayant subi un premier éboulement, la cour d'appel avait rejeté la demande de condamnation du voisin à réaliser les travaux de consolidation préconisés par l'expert, au motif qu'aucun dommage actuel n'était démontré. Cassation, au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage : les juges devaient rechercher si l'absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n'était pas de nature à faire courir « un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575, inédit).
L'arrêt, non publié au bulletin, s'inscrit dans la ligne des décisions précédentes ; il présente en outre l'intérêt de montrer que le trouble peut résulter d'une simple abstention (le refus de consolider son propre talus), et non seulement de travaux positivement réalisés.
3. Ce que le voisin exposé peut concrètement obtenir
Ainsi, la crainte légitime et suffisamment étayée d'un effondrement peut justifier que le juge ordonne de refaire les travaux lorsque ceux qui ont été exécutés n'assurent pas une sécurité suffisante : remise en état du terrain, construction ou reconstruction d'un mur de soutènement conforme aux règles de l'art, suppression de plantations déstabilisatrices, le tout au besoin sous astreinte. La perte de jouissance subie du fait de l'exposition au danger — l'impossibilité d'utiliser normalement la partie du terrain menacée — peut par ailleurs être indemnisée.
Le message de la jurisprudence, aujourd'hui relayé par l'article 1253 du code civil, est constant : en matière d'effondrement, le droit n'impose pas d'attendre l'accident. Encore faut-il objectiver le risque — et c'est précisément l'office de l'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, préalable presque toujours indispensable à la saisine du tribunal judiciaire.
Les références citées renvoient aux textes et décisions publiés sur Légifrance (et, pour l'arrêt du 4 janvier 2011, à sa reproduction intégrale issue du fonds Légifrance). Le présent article a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique : chaque situation appelle une analyse spécifique par le cabinet.