Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Hormis de rares exceptions, la servitude de passage est créée par titre, c'est-à-dire dans l'acte authentique notarié. Aux termes de l'article 691 du code civil (Légifrance), les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. Il suffit donc, en principe, de se reporter au paragraphe de l'acte relatif aux servitudes pour savoir si un fonds est grevé d'un droit de passage.
L'acte doit désigner précisément le fonds servant et le fonds dominant, avec les références cadastrales de chaque parcelle, et il est recommandé d'y annexer un plan figurant le tracé de la servitude. Mais il arrive que la situation soit moins claire et nécessite l'interprétation du juge pour rechercher la commune intention des parties.
Le code civil guide cette interprétation. Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes (article 1188 — Légifrance). Toutes les clauses s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier (article 1189 — Légifrance). Enfin, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun (article 1191 — Légifrance).
C'est en suivant ces directives que le juge interprète une clause de servitude. Lorsque la clause renvoie à un plan de division qui n'est pas conforme au plan annexé à l'acte, le tribunal dégage la solution la plus cohérente. Ainsi, dans une affaire jugée par la cour d'appel de Lyon, les magistrats ont relevé une contradiction, au sein d'un acte de vente du 21 mai 2002 instituant une servitude de passage, entre le plan de division (établi par un cabinet de géomètres-experts, avec un tracé précis) auquel l'acte se référait et une mention littérale renvoyant à une emprise « figurant en teinte jaune ». Constatant notamment que le plan annexé à l'acte n'était pas signé de toutes les parties, et qu'il était illogique que l'emprise teintée en jaune ne tînt pas compte de la position et de la largeur du portail d'accès à l'atelier de mécanique, la cour a retenu le plan de division, faute de démonstration d'une volonté des parties d'y déroger (CA Lyon, 1re ch. civ. B, 14 décembre 2021, n° 19/07280).
Les contradictions entre les plans annexés aux titres ne sont donc pas insurmontables : le juge, souvent assisté d'un expert judiciaire, peut y remédier en recherchant la commune intention des parties et la cohérence d'ensemble de l'acte.