Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
Une servitude établie par le fait de l'homme peut s'éteindre de plusieurs manières : par le non-usage trentenaire, par la perte de son objet, par l'impossibilité de l'exercer, ou par application des règles propres à l'acte qui l'a créée.
1. L'extinction par le non-usage trentenaire
La prescription peut éteindre un droit par son non-usage. En matière de servitude, la règle est expresse : « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » (article 706 du Code civil). Passé ce délai, l'extinction est définitive : la servitude demeure éteinte même si le propriétaire du fonds dominant en reprend l'exercice après trente ans, sans opposition du propriétaire du fonds servant.
La solution est d'autant plus rigoureuse que le propriétaire d'un fonds bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage ne peut prétendre avoir prescrit, par une possession trentenaire, une assiette différente de celle originairement convenue (Cass. 3e civ., 23 février 2005, n° 03-20.015, publié au Bulletin). Autrement dit, l'usage prolongé d'un autre chemin que celui prévu par le titre ne permet pas d'acquérir ce chemin de remplacement.
Cette prescription extinctive ne joue pas pour les servitudes naturelles et légales (tel l'écoulement naturel des eaux), ni pour les servitudes imposées par l'autorité administrative, ni lorsque le droit procède du statut de la copropriété.
2. La perte de l'objet : la disparition de l'enclave
La servitude de désenclavement peut s'éteindre lorsqu'elle perd son objet, le fonds dominant disposant désormais d'un accès suffisant. Le Code le prévoit expressément : « En cas de cessation de l'enclave (…), le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. À défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice » (article 685-1 du Code civil).
Cela suppose toutefois que la servitude n'ait eu pour seule fonction que de désenclaver le fonds dominant. Si la servitude conventionnelle poursuivait un autre but, ou si le second accès existait déjà lors de sa constitution, elle ne disparaît pas du seul fait de l'existence d'un autre passage.
3. L'impossibilité d'exercer la servitude
L'impossibilité d'user de la servitude est une autre cause d'extinction, conformément à l'article 703 du Code civil : « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. »
La Cour de cassation a ainsi admis l'extinction d'une servitude de passage dont l'exercice était devenu impossible : « ayant souverainement retenu que la configuration des lieux du fait de la création d'un trottoir sur le fonds dominant rendait impossible l'usage d'un droit de passage, la cour d'appel, qui a pu en déduire l'extinction de la servitude, a (…) légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 3 avril 1996, n° 94-15.350, publié au Bulletin).
L'impossibilité peut résulter, par exemple, d'opérations de remembrement foncier rendant la servitude inutile. En revanche, elle ne saurait résulter d'un fait illicite du propriétaire du fonds servant qui fermerait sciemment le passage.
4. Annulation, résolution, arrivée du terme
En dehors de ces hypothèses, les causes d'extinction des servitudes rejoignent celles des contrats : annulation, résolution, condition résolutoire, arrivée du terme convenu.
En pratique, seule une solution négociée avec le propriétaire du fonds dominant permet, le cas échéant, de mettre fin à une servitude devenue gênante lorsqu'une alternative existe. À cette fin, un protocole d'accord ou une promesse peut être rédigé, puis réitéré chez le notaire qui procédera aux formalités de publicité foncière. Si l'extinction est constatée par un jugement, la décision vaut titre, mais il est conseillé de la publier au service de la publicité foncière pour la rendre opposable aux tiers.
Sources et références vérifiées
- Article 682 du Code civil — désenclavement
- Article 685-1 du Code civil — cessation de l'enclave
- Article 691 du Code civil — établissement par titre
- Article 703 du Code civil — impossibilité d'user
- Article 706 du Code civil — non-usage trentenaire
- Cass. 3e civ., 23 février 2005, n° 03-20.015 — assiette non modifiable par prescription
- Cass. 3e civ., 3 avril 1996, n° 94-15.350 — extinction pour impossibilité d'exercice
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