Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Les jours sont des ouvertures qui ne laissent passer que la lumière : on ne peut pas regarder à travers, le matériau devant être translucide et non transparent. La vue, au contraire, permet de regarder sur le fonds voisin. La création d'un jour obéit à des règles moins strictes que celle d'une vue.
L'accord du voisin est requis lorsque l'ouverture est pratiquée dans un mur mitoyen ; il ne l'est pas, en principe, pour un mur privatif joignant immédiatement le fonds voisin, sous réserve du respect des conditions légales. Même dans ce cas, le voisin conserve la faculté de neutraliser le jour en édifiant sa propre construction.
1. Les jours sur mur mitoyen ou sur mur privatif
Le Code civil distingue les deux hypothèses.
Dans le mur mitoyen, aucune ouverture ne peut être pratiquée sans le consentement de l'autre copropriétaire du mur, « en quelque manière que ce soit, même à verre dormant » (article 675 du Code civil). Le voisin dispose donc d'un véritable veto. Seule une prescription trentenaire est susceptible, le cas échéant, de faire échec à ce droit.
Sur un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds d'autrui, en revanche, le propriétaire peut pratiquer des jours, sous certaines conditions de matériaux (article 676 du Code civil).
2. Les matériaux
Les rédacteurs du Code civil n'avaient prévu que le « fer maillé et verre dormant » (art. 676). La jurisprudence a toutefois admis, dans le même esprit, d'autres procédés d'efficacité équivalente : ce qui importe au juge, c'est que la vue soit effectivement empêchée, quel que soit le matériau. Une ouverture en verre dépoli suffisamment épais, ou des carreaux en verre translucide mais non transparent, sont ainsi jugés conformes.
3. La hauteur des jours
Outre l'impossibilité d'obtenir une vue, le Code impose une hauteur minimale rendant l'ouverture difficilement accessible : les jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (2,60 m) au-dessus du plancher ou du sol de la pièce à éclairer si c'est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (1,90 m) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs (article 677 du Code civil). Aucune règle précise ne porte en revanche sur la taille du jour.
4. L'absence de servitude de vue et ses limites
Lorsque l'ouverture n'est qu'un simple jour de souffrance (art. 676 et 677), elle ne constitue pas, en principe, une servitude de vue : par sa hauteur, la présence d'un grillage ou de barreaux, ou l'absence d'aménagement permettant d'y accéder, elle n'a pour fonction que d'apporter de la lumière. Si, au contraire, l'ouverture permet réellement de regarder sur le fonds voisin, il s'agit d'une vue.
La situation peut évoluer au fil des travaux : une rénovation peut transformer un simple jour en véritable vue. Le voisin qui n'a pas consenti à cette transformation peut la contester, et il appartient alors au juge de qualifier l'ouvrage en fonction de ses caractéristiques concrètes.
Ainsi, une ouverture a pu être qualifiée de fenêtre (et non de jour de souffrance) en considération de « ses dimensions de hauteur et de largeur, son châssis ouvrant, le vitrage clair dont elle est équipée », participant de façon importante à l'éclairement et à l'aération des lieux (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 25 novembre 2016, n° 14/14102).
À l'inverse, une ouverture a été qualifiée de jour de souffrance parce qu'elle se situait à 2,60 m de hauteur, était munie de barreaux, ne pouvait s'ouvrir que très partiellement, et qu'une vue n'était possible « qu'à la condition de se jucher sur un escabeau » (CA Nîmes, 30 mars 2017, n° 16/02149).
5. La prescription d'une servitude de vue
Lorsqu'un jour s'est transformé au fil du temps en véritable fenêtre (une « vue »), il devient possible d'acquérir la servitude de vue par prescription. En effet, une vue constitue une servitude continue et apparente, qui « s'acquiert par titre, ou par la possession de trente ans » (article 690 du Code civil). Cette prescription trentenaire permet de se dispenser de l'accord du voisin, qui par hypothèse n'aurait pas été donné.
6. Jours et « jours de souffrance » : une distinction doctrinale incertaine
Certains auteurs distinguent encore les jours des « jours de souffrance », ces derniers (qui laissent par exemple passer l'air) ne seraient que de simples tolérances ne pouvant fonder l'acquisition d'un droit. Force est de constater que la jurisprudence ne fait pas toujours cette distinction et qu'il n'est pas certain qu'elle emporte les conséquences que la doctrine lui prête sur la solution des litiges.
Sources et références vérifiées
- Article 675 du Code civil — ouverture dans un mur mitoyen
- Article 676 du Code civil — jours sur mur non mitoyen
- Article 677 du Code civil — hauteur des jours
- Article 690 du Code civil — acquisition par possession trentenaire
- CA Paris, pôle 4, ch. 1, 25 novembre 2016, n° 14/14102 — qualification de fenêtre
- Cass. 3e civ., 19 mars 1996, n° 94-16.398 — à utiliser avec prudence (motifs procéduraux)
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