Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
Cette servitude, qui empêche toute construction sur un espace prédéterminé situé chez le voisin, a une incidence considérable sur l'environnement direct des propriétaires et la qualité de leur cadre de vie. De nature civile, elle peut avoir une portée considérable puisqu'elle se transmet d'acquéreur en acquéreur.
C'est du moins la théorie. Car il arrive de plus en plus fréquemment que ces servitudes, instituées il y a plusieurs décennies, ne figurent pas dans les titres notariés des fonds servants. Les propriétaires infortunés découvrent alors qu'ils ne peuvent pas construire sur tout ou partie de leur parcelle, après avoir acquis leur bien chez le notaire sans en avoir été informés.
La solution peut surprendre. En effet, l'article 1199 du Code civil rappelle le principe de l'effet relatif des contrats. Autrement dit, un engagement signé entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant ne devrait pas, en application de cette règle, s'appliquer aux futurs acquéreurs de la parcelle assujettie.
Mais c'est oublier la nature réelle de l'engagement, qui s'applique non pas à des personnes mais aux fonds eux-mêmes, ce qui induit la transmissibilité de l'obligation aux futurs acquéreurs.
Une règle à trois branches
En application des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, une servitude établie par le fait de l'homme n'est opposable à l'acquéreur du fonds servant que dans l'une des hypothèses suivantes :
- elle a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière lors de sa constitution — et cette publicité, une fois acquise, n'a pas à être renouvelée ni reprise dans les actes de vente postérieurs pour demeurer opposable, tant que la servitude n'est pas éteinte ;
- à défaut de publication, elle figure dans le titre de propriété de l'acquéreur ;
- ou, à défaut des deux conditions précédentes, l'acquéreur en avait connaissance au moment de l'acquisition.
C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 27 octobre 1993 (Cass. 3e civ., 27 octobre 1993, n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132 — lire l'arrêt sur Légifrance) : une cour d'appel qui déclare une servitude opposable à l'acquéreur, alors que celle-ci n'était ni publiée ni mentionnée dans son titre, viole les textes relatifs à la publicité foncière — la Cour de cassation a cassé la décision sur ce fondement.
À l'inverse, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 septembre 2009 (Cass. 3e civ., 16 septembre 2009, n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195 — lire l'arrêt sur Légifrance), qu'une servitude non publiée reste opposable à l'acquéreur du fonds servant dès lors qu'il en avait connaissance au moment de l'acquisition, quand bien même son titre n'en ferait pas mention : la connaissance effective de la charge suffit alors à suppléer l'absence de formalité.
Le recours de l'acquéreur contre son vendeur
Le principal moyen de s'en prémunir, pour l'acquéreur de bonne foi du fonds servant, reste l'article 1638 du Code civil, qui fait obligation au vendeur de déclarer à l'acquéreur l'existence de servitudes non apparentes. Si l'importance de la servitude occulte est telle que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été informé, il peut demander la résiliation de la vente ou une indemnité. Autrement dit, l'acquéreur pourra se retourner contre son vendeur qui a omis de lui signaler cette servitude non apparente.
Une rigueur à bien circonscrire
Cette rigueur doit toutefois être bien comprise : elle ne joue que dans les hypothèses précises rappelées ci-dessus — publication d'origine non éteinte, mention dans le titre de l'acquéreur, ou connaissance effective de ce dernier au moment de l'achat. En dehors de ces trois hypothèses, une servitude non apparente demeure inopposable à l'acquéreur, ainsi que le confirme l'arrêt du 27 octobre 1993 précité.
Sources citées : article 1199 du Code civil (Légifrance) ; article 1638 du Code civil (Légifrance) ; Cass. 3e civ., 27 octobre 1993, n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132 (Légifrance) ; Cass. 3e civ., 16 septembre 2009, n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195 (Légifrance).