Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
En cas d'urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Ce pouvoir résulte de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance), qui charge le syndic d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation ; les modalités de mise en œuvre (information des copropriétaires, convocation immédiate de l'assemblée, provision plafonnée) sont précisées par l'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Légifrance). Ce pouvoir est circonscrit aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; il ne dispense pas le syndic d'une autorisation de l'assemblée pour les travaux ordinaires non urgents.
Avant toute procédure, il est conseillé de rappeler à l'assemblée l'importance et l'urgence des travaux pour la sécurité des occupants et la conservation de l'immeuble, au besoin en s'appuyant sur un rapport d'expertise. Si, malgré l'urgence, les travaux ne sont pas votés ou que le syndic n'agit pas, un copropriétaire peut saisir le juge. En présence d'un danger imminent, il peut saisir en référé le président du tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance de réalisation des travaux d'urgence.
Il faut aussi rappeler que les décisions de l'assemblée générale peuvent être contestées, mais selon des conditions strictes : aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance), seules les actions des copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables, à peine de déchéance, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. La contestation n'est donc pas ouverte indistinctement à « tout copropriétaire ».
Enfin, la non-réalisation de travaux urgents peut engager la responsabilité civile du syndicat et des copropriétaires en cas d'accident, avec des conséquences possibles sur l'assurance de l'immeuble.
1. Les différents responsables
1.1. Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Légifrance). Sa responsabilité peut être engagée s'il ne prend pas, par l'intermédiaire du syndic, les mesures nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. La responsabilité du conseil syndical peut également être recherchée pour défaut de vigilance s'il a retardé la transmission d'informations cruciales sur la nécessité de travaux urgents.
1.2. Le syndic
Mandataire du syndicat, le syndic est tenu d'une obligation de conseil et doit alerter sur la nécessité des travaux. Sa responsabilité peut être engagée en cas de faute dans l'exécution de son mandat — notamment s'il ne convoque pas l'assemblée pour voter les travaux nécessaires ou ne suit pas les décisions prises — sur le fondement de l'article 1992 du code civil (Légifrance), qui rend le mandataire responsable des fautes commises dans sa gestion.
2. Les recours possibles
2.1. Action contre le syndicat
Un copropriétaire peut agir contre le syndicat pour obtenir réparation des préjudices subis du fait de l'absence de travaux, sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil — Légifrance ; pour les faits antérieurs au 1er octobre 2016, ancien article 1382).
2.2. Mise en cause du syndic
La responsabilité contractuelle du syndic dans la gestion des travaux est un contentieux nourri. La Cour de cassation juge que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. Ainsi, dans une affaire où une entreprise avait abandonné le chantier avant son achèvement puis été placée en liquidation, la Cour a cassé l'arrêt qui écartait la responsabilité du syndic sans avoir recherché s'il avait accompli toutes les diligences lui incombant dans le suivi des travaux et le contrôle des paiements (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144 — Légifrance). Le reproche tenait au défaut de surveillance des travaux et de contrôle des sommes versées à l'entreprise défaillante.
La jurisprudence retient de longue date la responsabilité du syndic qui n'attire pas l'attention du syndicat sur l'état de l'immeuble. Ayant connaissance d'un sinistre dès sa prise de fonctions, le syndic ne peut prétendre que la réfection de l'étanchéité n'était pas urgente et doit justifier avoir alerté le syndicat ; à défaut, sa responsabilité est retenue, le cas échéant in solidum avec le syndicat (Cass. 3e civ., 17 juin 2014, n° 12-24.827 — Légifrance). De même, le syndic est fautif de ne pas avoir informé l'assemblée générale de la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour des travaux décidés par elle (Cass. 3e civ., 25 janvier 1994, n° 92-16.203 — Légifrance).
2.3. Le recours à l'assurance
Il convient de vérifier les contrats d'assurance de l'immeuble (multirisque immeuble) et les contrats individuels des copropriétaires pour identifier les garanties susceptibles de couvrir les dommages liés aux fissures et aux défauts de construction.
2.4. Référé et expertise judiciaire
En cas de litige, une expertise judiciaire peut être ordonnée pour établir les causes des désordres et la part de responsabilité de chaque intervenant — étape souvent décisive pour la suite. Lorsque les travaux sont urgents (risque d'effondrement, dégât des eaux), le juge des référés peut prendre toutes mesures urgentes ne se heurtant pas à une contestation sérieuse.
Conclusion
Les copropriétaires affectés par l'absence de travaux nécessaires disposent de plusieurs recours, tant sur le terrain de la responsabilité civile du syndicat et du syndic que sur celui des assurances. Compte tenu de la technicité de ces dossiers (qualification des désordres, partage des responsabilités, délais de contestation), il est conseillé de se rapprocher d'un avocat pour définir la stratégie adaptée.