Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste, docteur en droit privé.
La question du devenir des règles propres aux lotissements (règlement et cahier des charges) a été profondément remaniée par la loi ALUR, puis stabilisée par la loi ELAN et par une jurisprudence aujourd'hui constante de la Cour de cassation. Plusieurs idées reçues — largement diffusées au moment de la réforme — sont désormais erronées et doivent être corrigées.
Un préalable : densification et disparition des anciens outils de maîtrise des sols
Plusieurs réformes successives ont desserré les contraintes de constructibilité :
- la surface de plancher a remplacé la SHON et la SHOB (ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, entrée en vigueur le 1er mars 2012) ;
- le coefficient d'occupation des sols (COS) et la possibilité d'imposer une superficie minimale de terrain ont été supprimés par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014.
La conséquence pratique est : à coefficient d'emprise et de hauteur inchangés, le passage à la surface de plancher peut représenter un gain de constructibilité (de l'ordre de 10 %), et les communes ne disposent plus que de leviers indirects (espaces verts de pleine terre, emprise au sol, etc.) pour contenir la densification.
1. La caducité décennale des règles d'urbanisme du lotissement
Les lotissements sont régis par un règlement (à vocation réglementaire : hauteurs, prospects, implantations…) et/ou un cahier des charges (document à vocation contractuelle, contenant droits et servitudes de droit privé entre colotis).
Aux termes de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement (le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé, ou les seules clauses de nature réglementaire du cahier des charges non approuvé) deviennent caduques au terme de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
La loi ALUR a en outre mis fin au mécanisme de prorogation : lorsqu'une majorité de colotis avait demandé le maintien de ces règles, celles-ci cessent de s'appliquer immédiatement dès l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 (art. L. 442-9, al. 2).
2. Le cahier des charges contractuel n'est PAS frappé de caducité
Deux raisons l'expliquent.
a) La règle de caducité quinquennale a été abrogée avant d'avoir produit effet. L'ancien alinéa 3 de l'article L. 442-9, issu de la loi ALUR, prévoyait effectivement qu'une disposition non réglementaire d'un cahier des charges non approuvé cessait de produire ses effets dans un délai de cinq ans à défaut de publication. Cette disposition a été supprimée par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, avant l'échéance de mars 2019. Le texte en vigueur ne comporte plus aucune règle de caducité liée à la publication.
b) Le texte actuel préserve expressément les rapports entre colotis. L'article L. 442-9, dernier alinéa, dispose que la caducité « ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».
c) La Cour de cassation juge de façon constante que le cahier des charges est un contrat opposable entre colotis, quelle que soit sa date et sans condition de publication. Dans un arrêt de principe, elle énonce que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues », y compris celles relatives aux conditions d'utilisation du sol, et que ces dispositions continuent à s'appliquer entre colotis indépendamment de leur caducité à l'égard de l'administration (Cass. 3e civ., 21 janvier 2016, n° 15-10.566, publié au Bulletin). Cette solution a été réaffirmée depuis (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-14.720), dans le prolongement d'une jurisprudence plus ancienne (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 06-19.347, Bull. III n° 147).
En clair : seule la dimension réglementaire (règles d'urbanisme) d'un lotissement peut tomber par caducité décennale. La dimension contractuelle du cahier des charges (servitudes réciproques entre colotis : non altius tollendi, emprise maximale, affectation des lots…) demeure opposable entre colotis, même non publiée, et un coloti peut en exiger le respect, le cas échéant par démolition (sanction de l'art. 1143 du Code civil, sous contrôle de proportionnalité).
3. Modifier ou faire évoluer les documents du lotissement
La frontière entre clause « réglementaire » et clause « contractuelle » reste, il est vrai, délicate à tracer au cas par cas, le texte ne la définissant pas. Le régime de modification dépend de cette qualification :
- la modification des documents du lotissement (notamment les clauses de nature réglementaire) relève de l'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme : elle peut être prononcée par l'autorité compétente lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie du lotissement la demandent ou l'acceptent, à condition d'être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable ;
- la modification des stipulations purement contractuelles d'un cahier des charges (servitudes entre colotis) relève en principe du droit des contrats et requiert l'unanimité des colotis, sauf clause contraire.
Lorsqu'une publication ou une mise à jour est néanmoins recherchée (dépôt au rang des minutes d'un notaire pour conférer l'authenticité nécessaire à la publication au service de la publicité foncière), les difficultés pratiques signalées dans la version initiale demeurent d'actualité : qualité pour convoquer, règle de majorité applicable, recours éventuel au juge.
4. Les associations syndicales de propriétaires (ASL) non mises en conformité
La difficulté tenant aux ASL reste réelle : les associations syndicales libres dont les statuts n'ont pas été mis en conformité avec l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (et son décret d'application du 3 mai 2006) sont privées de la capacité d'ester en justice tant que cette régularisation n'est pas intervenue, ce que la Cour de cassation sanctionne régulièrement.
Il s'agit de mettre ses statuts en conformité et d'en assurer la publicité ; les modalités dépendent des statuts existants et de la loi de 1865 / l'ordonnance de 2004.
En conclusion
En cherchant à faire prévaloir la règle d'urbanisme sur les stipulations propres au lotissement, le législateur a effectivement créé des incertitudes. Mais la ligne de partage est aujourd'hui clarifiée : la caducité décennale ne touche que les règles d'urbanisme ; le cahier des charges conserve, entre colotis, toute sa force contractuelle, qu'il ait ou non été publié. C'est l'inverse de ce que l'on pouvait croire au lendemain de la loi ALUR.
Le présent article est publié à titre d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique.