Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La servitude de passage résulte normalement d'un titre notarié. À défaut de titre, on invoque parfois un usage « immémorial » — mais celui-ci est sans valeur juridique pour une servitude de passage. Enfin, le droit de passage peut s'éteindre, notamment lorsque son exercice devient durablement impossible.
1. Une servitude qui ne s'acquiert pas par la seule possession
Le Code civil distingue les servitudes continues et discontinues : les secondes « ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables » (article 688 du Code civil). La servitude de passage est donc une servitude discontinue.
Or, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir » (article 691 du Code civil). Une servitude de passage ne peut donc s'acquérir que par titre (par exemple un acte notarié, publié pour le rendre opposable aux tiers).
Il s'ensuit que la possession ne suffit pas à créer une servitude de passage et qu'un usage « immémorial » n'a, en principe, aucune valeur juridique, même s'il apparaît parfois sous la plume d'un rédacteur d'acte. En revanche, le propriétaire d'un fonds enclavé peut demander son désenclavement (article 682 du Code civil) devant le tribunal judiciaire, qui statuera, le cas échéant après expertise, à charge d'une indemnité pour le fonds servant.
Lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds (vente, échange, partage…), le passage ne peut en principe être demandé que sur les terrains issus de cette division ; ce n'est qu'à défaut de passage suffisant sur ces fonds que l'on revient au droit commun du désenclavement (article 684 du Code civil).
Si l'enclave disparaît par la suite, l'extinction de la servitude peut être demandée, à l'amiable ou en justice, à condition de démontrer que l'ancien fonds enclavé est désormais correctement desservi (article 685-1 du Code civil).
2. Une servitude qui peut disparaître faute de pouvoir être exercée
Il peut paraître paradoxal qu'un voisin puisse faire disparaître une servitude établie par titre, en principe pérenne tant qu'elle n'a pas été supprimée à l'amiable ou en justice. Pourtant, lorsque le passage est devenu impossible, la servitude peut s'éteindre, en application de l'article 703 du Code civil (« Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user »).
Tel a été le cas après l'aménagement du sol en trottoir empêchant le passage : « ayant souverainement retenu que la configuration des lieux du fait de la création d'un trottoir sur le fonds dominant rendait impossible l'usage d'un droit de passage, la cour d'appel, qui a pu en déduire l'extinction de la servitude, a (…) légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 3 avril 1996, n° 94-15.350, publié au Bulletin).
La même solution vaut lorsque des constructions (murets, cabanons…) édifiées sur le passage en rendent l'usage impossible. Encore faut-il que cette impossibilité ne résulte pas d'un fait illicite du propriétaire du fonds servant qui obstruerait sciemment le passage.
Sources et références vérifiées
- Article 682 du Code civil — désenclavement
- Article 684 du Code civil — enclave résultant d'une division
- Article 685-1 du Code civil — cessation de l'enclave
- Article 688 du Code civil — servitudes continues et discontinues
- Article 691 du Code civil — établissement par titre seulement
- Article 703 du Code civil — impossibilité d'user
- Cass. 3e civ., 3 avril 1996, n° 94-15.350 — extinction pour impossibilité d'exercice (trottoir)
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