Par Laurent Gimalac, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris) et Avocat
Article actualisé au 12 octobre 2026
La Cour de cassation a précisé que l’obligation d’information environnementale prévue par l’article L. 514-20 du Code de l’environnement ne s’applique pas seulement aux parcelles directement occupées par les bâtiments ou les équipements d’une installation classée. Elle peut également concerner un terrain qui, sans avoir été le siège immédiat de l’activité industrielle, était inclus dans le périmètre fonctionnel de cette installation.
Cette solution, dégagée par un arrêt du 21 septembre 2022, a depuis été confirmée et précisée par plusieurs décisions. Elle doit toutefois être comprise strictement. Toute parcelle voisine d’un site industriel n’entre pas automatiquement dans le champ de l’article L. 514-20.
Le principe posé par l’article L. 514-20
L’article L. 514-20 du Code de l’environnement prévoit que, lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur doit en informer l’acquéreur par écrit. Il doit également communiquer, dans la mesure où il les connaît, les dangers ou inconvénients importants résultant de cette exploitation.
Lorsque le vendeur est lui-même l’exploitant, il doit en outre préciser si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente doit attester de l’accomplissement de cette formalité.
Le texte prévoit une sanction spécifique en cas de défaut d’information. Si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination prévue au contrat, l’acquéreur peut demander, dans les deux ans de la découverte de la pollution, la résolution de la vente, la restitution d’une partie du prix ou, sous certaines conditions, la réhabilitation du site aux frais du vendeur.
Le dispositif constitue un régime spécial qui doit être distingué de la garantie des vices cachés, du dol, de l’obligation précontractuelle d’information et de l’obligation de délivrance conforme.
L’arrêt du 21 septembre 2022
Dans son arrêt du 21 septembre 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait écarté l’application de l’article L. 514-20 au motif qu’il n’était pas démontré qu’une activité classée avait été directement exercée sur les parcelles vendues.
Les parcelles comprenaient une entrée d’usine et une maison de gardien. La Cour de cassation a relevé que ces terrains étaient intégrés au fonctionnement de l’installation industrielle et a jugé qu’ils étaient, pour cette raison, « inclus dans le périmètre de l’installation classée soumise à autorisation » (Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n° 21-21.933).
La portée de la décision est importante. Le vendeur ne peut pas échapper à son obligation d’information en soutenant que les bâtiments de production, les cuves ou les ateliers étaient situés sur une autre parcelle. Le juge doit examiner l’organisation concrète du site et rechercher si le terrain vendu constituait une partie fonctionnelle de l’installation.
La Cour de cassation n’a donc pas consacré une règle selon laquelle toute parcelle située à proximité d’une installation classée serait soumise à l’article L. 514-20. Elle a retenu une approche fonctionnelle fondée sur l’intégration du terrain dans le site industriel.
La notion de périmètre fonctionnel
Le périmètre fonctionnel ne se confond pas nécessairement avec l’emprise cadastrale des bâtiments industriels. Il peut inclure les accès, les voies de circulation, les zones de stockage, les maisons de gardien, les réseaux, les aires de manœuvre ou les terrains nécessaires au fonctionnement de l’installation.
La cour d’appel de Bordeaux, statuant sur renvoi après l’arrêt de cassation, a ainsi retenu que les parcelles vendues faisaient partie du périmètre de l’installation classée parce qu’elles comprenaient l’entrée de l’usine et la maison de gardien. Elle a également considéré que l’obligation d’information revêtait un caractère formel et ne dépendait pas de la connaissance effective du vendeur ou de l’acquéreur (CA Bordeaux, 10 novembre 2023, n° 22/05890).
Cette décision montre que l’analyse doit être menée à partir des fonctions exercées sur le terrain. La qualification cadastrale ou l’usage apparent d’une parcelle ne suffisent pas à exclure l’application du texte. Une maison à usage d’habitation peut ainsi relever du périmètre de l’installation lorsqu’elle était affectée à la surveillance ou au fonctionnement du site.
La preuve de cette intégration peut résulter des arrêtés préfectoraux, des plans d’installation, des dossiers administratifs, des photographies aériennes, des archives industrielles, des plans cadastraux anciens, des rapports d’expertise ou des documents relatifs à la cessation d’activité.
L’application aux immeubles bâtis et aux lots de copropriété
L’article L. 514-20 vise la vente d’un « terrain ». Cette notion ne doit pas être comprise comme visant uniquement les terrains nus.
La cour d’appel de Lyon a admis l’application du texte à la vente de lots de copropriété situés sur un ancien site industriel. Les acquéreurs de l’appartement avaient également acquis des tantièmes des parties communes, comprenant le sol bâti et non bâti de la copropriété. La cour en a déduit que la vente portait également sur une quote-part du terrain inclus dans le périmètre de l’installation classée (CA Lyon, 9 avril 2024, n° 23/03562).
La cour a également jugé que l’obligation d’information ne pouvait être écartée au motif que l’activité industrielle n’avait pas été exercée directement sur la parcelle correspondant à l’appartement. Il suffisait que l’immeuble soit implanté sur le terrain fonctionnellement intégré au site industriel.
Cette solution est particulièrement importante pour les opérations de reconversion d’anciens sites industriels en logements, bureaux ou commerces. La division foncière, la construction d’un immeuble ou la création d’une copropriété ne font pas disparaître l’histoire environnementale du site.
Une limite essentielle liée au régime administratif de l’installation
L’article L. 514-20 ne s’applique que lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain ou dans son périmètre fonctionnel.
Le texte ne vise donc pas, en principe, les installations soumises au seul régime de la déclaration. Cette limite a été rappelée par la cour d’appel de Paris dans un litige relatif à un local ayant accueilli une activité déclarée. La cour a refusé d’appliquer l’article L. 514-20 en l’absence d’autorisation ou d’enregistrement de l’installation (CA Paris, 17 février 2023, n° 21/12585).
La cour d’appel de Lyon a également rappelé que le régime spécial suppose que l’activité ait été soumise à autorisation ou à enregistrement au moment où elle était exploitée, compte tenu de la réglementation alors applicable (CA Lyon, 2 mai 2024, n° 20/06699).
La vérification du régime administratif applicable à l’époque des faits est donc déterminante. Une activité ancienne peut avoir relevé d’un régime différent du régime actuellement applicable. Il ne suffit pas de démontrer que l’activité était potentiellement polluante. Il faut établir qu’elle entrait, au moment de son exploitation, dans le champ de l’autorisation ou de l’enregistrement.
Lorsque l’article L. 514-20 n’est pas applicable, l’acquéreur peut néanmoins examiner d’autres fondements, notamment le devoir précontractuel d’information, le dol, la garantie des vices cachés, l’obligation de délivrance conforme ou la responsabilité du dernier exploitant.
Le simple voisinage ne suffit pas
L’arrêt du 21 septembre 2022 ne permet pas d’assimiler toute proximité géographique à une inclusion dans le périmètre fonctionnel.
L’acquéreur doit établir un lien suffisamment précis entre la parcelle vendue et l’installation classée. La seule présence d’une activité industrielle dans le voisinage, la seule inscription d’un site proche dans une base de données ou la seule existence d’une pollution à proximité ne suffisent pas nécessairement.
Le juge doit rechercher si le terrain vendu faisait partie de l’unité fonctionnelle de l’installation, s’il était utilisé pour ses besoins ou s’il se trouvait inclus dans son périmètre administratif ou technique.
Cette exigence probatoire explique l’importance des documents historiques et administratifs. Une étude de sols démontrant une pollution ne permet pas, à elle seule, d’établir que l’article L. 514-20 est applicable. Il faut encore démontrer l’existence d’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement et l’inclusion du terrain dans son périmètre.
L’information sur l’installation et l’information sur la pollution
L’article L. 514-20 impose deux niveaux d’information.
Le vendeur doit d’abord informer l’acquéreur de l’exploitation antérieure d’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement. Cette information porte sur l’existence et la nature de l’installation.
Le vendeur doit ensuite informer l’acquéreur, dans la mesure où il les connaît, des dangers ou inconvénients importants résultant de l’exploitation. Cette seconde obligation concerne notamment les pollutions, les risques sanitaires, les servitudes, les restrictions d’usage, les prescriptions préfectorales et les mesures de réhabilitation.
La rédaction de l’acte doit donc éviter une formule générale et abstraite. Le vendeur doit préciser les activités exercées, les périodes d’exploitation, les produits utilisés, les accidents connus, les études réalisées, les mesures de dépollution et les obligations administratives restant à exécuter.
La seule reproduction de l’article L. 514-20 dans l’acte ne suffit pas toujours lorsque les parties disposent d’indices précis sur le passé industriel du site. Dans un arrêt du 28 mai 2026, la Cour de cassation a jugé qu’un notaire ne pouvait se limiter à consulter des bases environnementales publiques incomplètes lorsque le règlement de copropriété et l’état descriptif de division révélaient l’existence d’une ancienne activité industrielle. Il devait effectuer les vérifications utiles auprès de l’autorité compétente en matière d’installations classées (Cass. 1re civ., 28 mai 2026, n° 24-16.354).
Cette décision concerne la responsabilité du notaire, mais elle présente un intérêt direct pour la rédaction des actes. Lorsqu’un passé industriel est identifié, l’acte doit contenir une information circonstanciée et les diligences nécessaires doivent être réalisées pour en vérifier l’exactitude.
La connaissance de la pollution par l’acquéreur
La connaissance de la pollution par l’acquéreur produit des effets différents selon le fondement invoqué.
Dans l’arrêt du 21 septembre 2022, la Cour de cassation a confirmé que l’acquéreur qui connaissait avant la vente la nature et l’ampleur de la pollution ne pouvait plus invoquer le dol, la garantie des vices cachés ou le défaut de délivrance conforme à raison de cette pollution.
Cette connaissance n’a toutefois pas conduit la Cour à écarter le manquement formel à l’article L. 514-20. La Cour a cassé l’arrêt précisément parce que les juges du fond avaient refusé d’appliquer ce texte alors que le terrain était inclus dans le périmètre de l’installation.
Il faut donc distinguer la connaissance de la pollution et l’accomplissement de l’information légale. Un acquéreur peut avoir connaissance de la pollution tout en soutenant que le vendeur n’a pas régulièrement attesté l’exploitation antérieure d’une installation classée. En pratique, cette distinction dépendra du contenu exact des documents remis avant la vente et des réserves formulées dans l’acte.
L’articulation avec les secteurs d’information sur les sols
L’article L. 514-20 doit être distingué de l’article L. 125-7 du Code de l’environnement.
L’article L. 125-7 concerne les terrains situés dans un secteur d’information sur les sols. Le vendeur doit alors communiquer à l’acquéreur les informations rendues publiques par l’État et l’acte doit attester de cette formalité. Le dispositif peut s’appliquer même lorsque l’article L. 514-20 n’est pas applicable.
Le régime des secteurs d’information sur les sols poursuit une logique différente. Il repose sur l’identification administrative de terrains dont la pollution justifie des études de sols et des mesures de gestion, notamment en cas de changement d’usage.
L’absence de classement en secteur d’information sur les sols ne permet pas de conclure à l’absence de pollution. Inversement, l’existence d’un tel classement ne dispense pas d’examiner l’application de l’article L. 514-20 lorsque le terrain se situe dans le périmètre fonctionnel d’une installation classée.
Le changement d’usage du terrain
L’article L. 514-20 ne doit pas être confondu avec les obligations qui s’imposent lors d’un changement d’usage.
L’article L. 556-1 A définit la réhabilitation comme la mise en compatibilité de l’état des sols avec la protection de la santé, de la sécurité, de l’environnement et l’usage futur envisagé.
Lorsque le terrain a accueilli une installation classée régulièrement réhabilitée pour un usage déterminé, le maître d’ouvrage qui envisage un usage différent doit définir et mettre en œuvre les mesures de gestion nécessaires à la compatibilité du site avec ce nouvel usage.
La Cour de cassation a ainsi jugé que le coût de travaux supplémentaires résultant d’un changement d’usage décidé par l’acquéreur ne pouvait pas être automatiquement mis à la charge du dernier exploitant lorsque celui-ci avait rempli ses obligations pour l’usage initialement défini (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-17.502).
Cette jurisprudence constitue une limite importante. L’acquéreur ne peut pas utiliser l’article L. 514-20 pour faire supporter au vendeur ou au dernier exploitant le coût de toutes les mesures rendues nécessaires par un projet plus sensible ou plus exigeant que l’usage prévu lors de la cessation d’activité.
Les sanctions du défaut d’information
Lorsque les conditions du texte sont réunies, l’acquéreur dispose des remèdes prévus par l’article L. 514-20.
Il peut demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix. Il peut également demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, à condition que la pollution rende le terrain impropre à la destination prévue au contrat et que le coût de la réhabilitation ne soit pas disproportionné par rapport au prix de vente.
La cour d’appel de Bordeaux a ainsi limité la condamnation prononcée au coût de réhabilitation retenu par l’expertise, soit 155 000 euros hors taxes, en écartant les travaux insuffisamment justifiés ou sans lien direct avec la pollution (CA Bordeaux, 10 novembre 2023, n° 22/05890).
La cour d’appel de Riom a, de son côté, rejeté une demande de prise en charge du coût de neutralisation de cuves lorsque l’acquéreur connaissait leur existence, qu’aucune pollution n’était démontrée et que le coût des travaux était disproportionné par rapport au prix de vente (CA Riom, 18 novembre 2025, n° 23/01900).
L’acquéreur doit donc agir rapidement, identifier précisément la date de découverte de la pollution et faire établir un chiffrage contradictoire des mesures nécessaires. Il doit également distinguer les coûts de dépollution des travaux liés à son propre projet d’aménagement.
Conclusion
L’arrêt du 21 septembre 2022 a élargi la portée pratique de l’article L. 514-20 en reconnaissant que l’obligation d’information peut concerner une parcelle qui n’a pas directement accueilli l’activité industrielle mais qui était intégrée au fonctionnement du site.
Cette solution a été confirmée par la cour d’appel de Bordeaux et appliquée à des immeubles bâtis et à des lots de copropriété par la cour d’appel de Lyon. Elle ne signifie toutefois pas que toute parcelle voisine d’une installation classée relève automatiquement du texte.
La portée de l’article L. 514-20 dépend de quatre éléments. Il faut établir l’existence d’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement, son exploitation sur le site, l’inclusion fonctionnelle du terrain vendu et l’absence d’information écrite conforme.
Avant toute vente d’un terrain ou d’un immeuble situé sur un ancien site industriel, il est donc indispensable de reconstituer l’historique administratif et foncier du site, d’identifier son périmètre fonctionnel, de vérifier le régime ICPE applicable à l’époque des faits et de préciser dans l’acte la destination contractuelle ainsi que les responsabilités respectives des parties.