Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Les servitudes de passage alimentent un contentieux civil nourri. Le vendeur d'une parcelle est tenu d'un devoir d'information envers son acquéreur, lourdement sanctionné. La jurisprudence admet par ailleurs l'acquisition de certaines servitudes par usucapion, à condition qu'elles soient continues et apparentes. Enfin, face à l'imprécision des conventions, les juges renforcent l'effectivité de la servitude.
I – Le devoir d'information du vendeur et du notaire
1. La garantie due par le vendeur au titre des servitudes non apparentes
Le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l'acquéreur — qui n'est pas tenu de se renseigner à cet égard — de toute éviction résultant de servitudes non apparentes non déclarées (article 1638 du code civil). Ainsi, le vendeur d'un terrain (en l'espèce le département du Val-de-Marne) dont le sous-sol était traversé par des canalisations incompatibles avec le projet de l'acquéreur a été condamné à l'indemniser, dès lors qu'il était permis de présumer que, s'il les avait connues, l'acquéreur n'aurait pas acquis ou l'aurait fait à moindre coût (Cass. 3e civ., 21 janvier 2015, n° 13-24.831 — Légifrance).
2. Le devoir de conseil du notaire
Le notaire est tenu d'un devoir de conseil et de mise en garde. Sa responsabilité peut être engagée s'il n'a pas précisément attiré l'attention des acquéreurs sur le risque de refus de permis de construire à défaut de constitution d'une servitude de passage suffisante : faute d'une telle constatation, l'arrêt qui écarte sa responsabilité manque de base légale (Cass. 1re civ., 5 mars 2015, n° 13-26.908 — Légifrance).
II – L'acquisition d'une servitude par le temps (usucapion)
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans le fait actuel de l'homme (conduites d'eau, égouts, vues) ; les servitudes discontinues supposent le fait actuel de l'homme (passage, puisage, pacage). Seules les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans (article 690 du code civil — Légifrance) ; en revanche, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s'établir que par titres, la possession même immémoriale ne suffisant pas (article 691 — Légifrance).
La servitude de vue, continue et apparente, peut ainsi être acquise par prescription trentenaire. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi dirigé contre l'arrêt ayant reconnu, au profit d'un fonds, l'acquisition par prescription trentenaire d'une servitude de vue s'exerçant depuis une terrasse, et déclaré en conséquence irrecevable la demande de suppression des vues (Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n° 12-14.805 — Légifrance). À l'inverse, une servitude de passage, discontinue, ne peut s'acquérir par la seule possession, fût-elle ancienne.
III – L'effectivité de la servitude renforcée par le juge
1. La fixation de l'assiette et de la largeur
Lorsque l'assiette ou la largeur d'une servitude de passage est indéterminée, le juge la fixe en fonction des nécessités du fonds dominant. La Cour de cassation a cassé, au visa des articles 696 et 702 du code civil, l'arrêt ayant retenu une largeur de trois mètres sans rechercher si une largeur de cinq mètres était nécessaire pour assurer le passage d'un véhicule dans des conditions normales de sécurité et conformément aux prescriptions du plan local d'urbanisme (Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 12-19.965 — Légifrance).
2. La suppression des entraves
Toute entrave à l'exercice d'une servitude de passage peut être levée par le juge à la demande du fonds dominant, y compris lorsqu'une copropriété installe un portail sur le chemin d'accès. Si le propriétaire du fonds servant conserve le droit de se clore, c'est à la condition de ne pas rendre l'exercice de la servitude plus incommode ; un dispositif imposant de faire ouvrir le portail à distance par un tiers a ainsi été jugé insuffisant, le syndicat devant communiquer le code d'accès aux bénéficiaires ou supprimer le portail (CA Aix-en-Provence, ch. 4 B, 12 février 2015, RG n° 14/00549) †.
Conclusion
Le droit des servitudes demeure d'actualité et voit son effectivité renforcée par des décisions qui en augmentent la portée concrète. Une vigilance particulière s'impose sur la rédaction du titre instituant la servitude — désignation des fonds, références cadastrales, plan annexé — pour prévenir tout litige.