Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La construction réalisée sur le terrain voisin peut légalement modifier la vue, l’ensoleillement ou la luminosité dont bénéficie une propriété. Il n’existe en principe aucun droit acquis au maintien d’une vue dégagée, notamment lorsque le terrain voisin est constructible. Cette circonstance n’exclut toutefois pas, par elle-même, toute action contre le voisin. Une atteinte particulièrement importante peut constituer un trouble anormal du voisinage et ouvrir droit à réparation, voire à une mesure de remise en état.
Il faut donc distinguer deux questions. La première concerne la légalité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme. La seconde concerne les conséquences civiles de la construction sur les conditions de jouissance du bien voisin.
I - L’absence de droit général au maintien d’une vue dégagée
Le propriétaire ne peut normalement pas exiger que l’environnement de son bien demeure inchangé. Une vue sur la mer, une vallée, une montagne ou un espace naturel ne constitue pas, à elle seule, un droit juridiquement protégé contre toute construction future.
La Cour de cassation rappelle que l’anormalité d’un trouble doit être appréciée au regard du contexte local et de la densité de l’urbanisation. Dans un arrêt du 27 mars 2025, elle a censuré une décision qui avait retenu une limitation de vue sans rechercher si la forte densité urbanistique de la zone n’excluait pas le caractère anormal du trouble (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076).
La même exigence ressort d’un arrêt du 26 septembre 2024. La Cour de cassation a reproché à une cour d’appel de ne pas avoir répondu à l’argument selon lequel la construction litigieuse était prévisible dans un secteur déjà densément urbanisé, comprenant plusieurs immeubles collectifs similaires (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-13.770).
Cette prévisibilité n’est toutefois pas une règle automatique d’exonération. Elle constitue un élément d’appréciation parmi d’autres. La hauteur, le volume, l’implantation, la distance séparative, l’orientation, la situation antérieure des lieux et l’intensité de l’atteinte doivent être examinés concrètement.
Une protection particulière peut également résulter d’une servitude, d’un titre de propriété, d’un cahier des charges de lotissement ou d’un règlement publié opposable aux propriétaires successifs. La Cour de cassation a ainsi rappelé que les restrictions au droit de construire prévues par les documents d’un groupement d’habitations et publiées au fichier immobilier s’imposent aux acquéreurs des lots, même lorsqu’elles ne sont pas reproduites dans leur acte d’acquisition (Cass. 3e civ., 13 juillet 2023, n° 22-13.233).
Il faut donc rechercher, avant toute action, l’existence d’une servitude de non-construire, d’une servitude de hauteur, d’une servitude non altius tollendi ou d’une stipulation contractuelle limitant les constructions.
II - Le recours contre le permis de construire
La seule perte de vue ou d’ensoleillement ne suffit pas à obtenir l’annulation d’un permis de construire. Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers et le juge administratif contrôle la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Les atteintes relevant exclusivement du droit de propriété ou de la responsabilité civile relèvent du juge judiciaire.
Le voisin immédiat peut néanmoins disposer d’un intérêt à agir contre le permis lorsqu’il fait état d’éléments suffisamment précis concernant la nature, l’importance ou la localisation du projet et l’atteinte susceptible d’être portée aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Le Conseil d’État l’a rappelé le 8 juillet 2025 à propos d’un projet de surélévation et d’extension situé à proximité immédiate de la maison des requérants (CE, 8 juillet 2025, n° 500215).
Le recours administratif peut notamment être fondé sur la méconnaissance du PLU, d’une règle de hauteur, d’une règle d’implantation ou de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme lorsque celui-ci est applicable. Ce texte permet de refuser un projet ou de l’assortir de prescriptions lorsqu’il porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux paysages ou aux perspectives monumentales.
La cour administrative d’appel de Nantes a ainsi admis l’intérêt à agir de voisins immédiats invoquant une limitation de leur vue sur une vallée et la création de vues directes sur leur propriété. Elle a toutefois apprécié séparément la légalité du projet au regard des règles précises du PLU (CAA Nantes, 18 octobre 2024, n° 22NT01055).
Une contestation administrative doit donc être construite autour de moyens d’urbanisme précis. La seule affirmation selon laquelle la construction dégrade la vue ne suffit pas.
III - Le nouveau régime légal des troubles anormaux du voisinage
Depuis le 17 avril 2024, le trouble anormal du voisinage est codifié à l’article 1253 du Code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre d’occupation ou d’exploitation, ainsi que le maître d’ouvrage à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage sont responsables de plein droit du dommage qui en résulte.
La responsabilité ne suppose donc pas la preuve d’une faute. La victime doit en revanche établir l’existence d’un trouble, son caractère anormal, un dommage certain et un lien de causalité entre la construction et le préjudice invoqué.
Pour les troubles apparus avant le 17 avril 2024, les juridictions continuent d’appliquer le régime jurisprudentiel antérieur. La cour d’appel de Douai a récemment rappelé que l’article 1253 n’était pas applicable à un trouble dont la première manifestation était antérieure à son entrée en vigueur. Elle a appliqué le principe jurisprudentiel selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (CA Douai, 7 mai 2026, n° 25/02701).
La date de réalisation du dommage doit donc être déterminée avec précision. Elle peut différer de la date du permis de construire, de la date d’achèvement administratif des travaux ou de la date d’apparition d’un désordre particulier.
IV - La perte d’ensoleillement peut constituer un trouble anormal
La perte d’ensoleillement n’est pas juridiquement indifférente. Elle peut constituer un trouble anormal lorsqu’elle présente une intensité ou une durée dépassant les inconvénients normalement prévisibles dans l’environnement concerné.
La Cour de cassation l’a rappelé en censurant une décision qui avait écarté une action au seul motif que la perte d’ensoleillement ne serait pas juridiquement protégée. Elle a jugé qu’il appartenait aux juges de rechercher si cette perte excédait les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 2e civ., 21 janvier 2021, n° 19-22.863).
La preuve doit toutefois être objective. Des photographies non datées ou prises à une seule heure de la journée sont souvent insuffisantes. Il est préférable de produire une étude d’ensoleillement comparant la situation avant et après construction, en tenant compte de l’orientation des façades, des saisons, de la hauteur du bâtiment, de la durée quotidienne de l’ombre portée et de l’usage des pièces concernées.
Dans un arrêt du 3 octobre 2024, la Cour de cassation a validé l’indemnisation d’une perte importante de luminosité résultant de l’obturation totale de deux jours de souffrance. Elle a approuvé la prise en compte de rapports techniques, de constats et de la diminution de la valeur vénale de l’immeuble, malgré l’environnement très urbanisé (Cass. 3e civ., 3 octobre 2024, n° 23-11.448).
À l’inverse, la cour d’appel de Metz a rejeté une demande lorsque l’étude produite ne permettait pas de mesurer suffisamment la perte d’ensoleillement et que la construction s’inscrivait dans un quartier résidentiel où l’édification de bâtiments voisins était prévisible (CA Metz, 10 décembre 2024, n° 22/01574).
V - La perte totale ou importante de la vue
La perte d’une vue sur l’horizon ou sur la mer ne constitue pas automatiquement un trouble anormal. Elle peut néanmoins le devenir lorsqu’elle est particulièrement importante, brutale et objectivement démontrée.
Dans un arrêt du 14 mars 2024, la Cour de cassation a confirmé la démolition d’un mur de 2,30 mètres qui obstruait totalement la vue sur la mer dont bénéficiait auparavant la propriété voisine. La cour d’appel avait pu déduire des photographies et du constat produit que la privation de vue excédait les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 19-21.361).
Cette décision ne consacre pas un droit général à la vue sur la mer. Elle sanctionne une situation particulière caractérisée par une obstruction totale, une modification substantielle de la configuration des lieux et une preuve suffisante de la situation antérieure.
À l’inverse, la Cour de cassation a validé le rejet d’une demande lorsque la vue sur le rivage et le phare demeurait accessible depuis les étages de la propriété et que la perte alléguée n’affectait pas substantiellement la jouissance du bien (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.453).
Le caractère anormal doit donc être apprécié à partir de la vue réellement supprimée et non d’une vue théorique ou simplement revendiquée. Les photographies antérieures, les plans, les constats de commissaire de justice et une étude technique peuvent être déterminants.
VI - Les préjudices indemnisables
Lorsque le trouble est caractérisé, plusieurs chefs de préjudice peuvent être indemnisés. Il peut s’agir du trouble de jouissance, de la perte de luminosité, de la perte d’ensoleillement, de la privation d’une vue identifiable et de la dépréciation de la valeur du bien.
La dépréciation vénale n’est pas, à elle seule, le trouble anormal. Elle constitue une conséquence économique qui doit être rattachée à une atteinte objectivement établie aux conditions de jouissance du bien. Le tribunal judiciaire de Versailles l’a rappelé en rejetant une demande fondée principalement sur une moins-value qui n’était pas suffisamment reliée à un trouble anormal de voisinage (TJ Versailles, 2 décembre 2024, n° 21/06040).
La cour d’appel de Nancy a, à l’inverse, accordé 15 000 euros au titre de la perte d’ensoleillement, de luminosité et de vue, ainsi que 20 000 euros au titre de la dévalorisation du bien, tout en refusant la démolition après réduction de la hauteur de la construction (CA Nancy, 11 janvier 2024, n° 22/02141).
Ces montants ne constituent évidemment aucun barème. Ils dépendent de la configuration des lieux, de la gravité de l’atteinte, de la durée du trouble, de la valeur du bien et de la qualité des justificatifs produits.
VII - La démolition de la construction
La démolition peut être demandée sur le fondement du trouble anormal du voisinage, indépendamment d’une éventuelle violation des règles d’urbanisme. La Cour de cassation a jugé que l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ne fait pas obstacle à une demande de démolition fondée sur le trouble anormal du voisinage (Cass. 3e civ., 20 octobre 2021, n° 19-23.233).
La démolition n’est toutefois pas automatique. Le juge recherche si elle constitue la seule mesure permettant de faire cesser le trouble et examine les solutions moins radicales, comme une réduction de hauteur, une modification de l’implantation ou une indemnisation.
Dans l’arrêt précité de la cour d’appel de Nancy, la réduction de la hauteur du bâtiment avait diminué l’importance du trouble. La cour a donc refusé la démolition et privilégié une réparation financière.
Une solution différente peut être retenue lorsque l’atteinte est particulièrement grave. La Cour de cassation a confirmé la démolition d’un mur supprimant totalement une vue sur mer, dans l’arrêt du 14 mars 2024.
Il convient enfin de distinguer cette action civile de la démolition prévue par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Cette dernière suppose notamment l’annulation préalable du permis de construire, la localisation de la construction dans une zone entrant dans le champ du texte et la preuve d’un préjudice personnel directement causé par la violation de la règle d’urbanisme. Le juge doit également vérifier si la règle reste opposable et si la situation a été régularisée. La Cour de cassation l’a rappelé dans sa décision du 25 avril 2024 relative à l’article L. 480-13.
Dans un arrêt du 1er octobre 2026, elle a précisé qu’un préjudice personnel directement causé par la violation d’une servitude d’urbanisme pouvait suffire à justifier la démolition, même lorsque l’atteinte à l’ensoleillement et à la luminosité était limitée dans sa durée quotidienne (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709).
VIII - La prescription de l’action
L’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage est soumise au délai de prescription de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil. Le délai court à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
La Cour de cassation juge que le délai court en principe à compter de la première manifestation du trouble et que la répétition des nuisances ne fait pas nécessairement courir un nouveau délai (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-21.208).
Une aggravation véritable du trouble peut toutefois faire courir un nouveau délai. La Cour de cassation l’a admis pour une perte progressive d’ensoleillement provoquée par la croissance d’arbres, lorsque le trouble n’avait atteint un niveau anormal que dans les cinq années précédant l’action (Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 21-14.065).
Le délai ne court donc pas nécessairement à compter de la délivrance du permis. Il peut commencer à courir lorsque le volume de la construction devient visible, lorsque les travaux produisent effectivement l’ombre portée ou lorsque l’atteinte à la vue se manifeste concrètement.
Conclusion
Une construction voisine peut donc être réalisée malgré la perte d’une vue panoramique ou d’une partie de l’ensoleillement. Il n’existe aucun droit général au maintien d’un paysage ou d’un horizon, sauf protection particulière résultant d’une servitude, d’un titre ou d’un document contractuel opposable.
Le permis de construire ne met toutefois pas automatiquement le propriétaire à l’abri d’une action civile. Une construction régulièrement autorisée peut encore causer un trouble anormal du voisinage lorsqu’elle entraîne une perte importante et objectivement démontrée de vue, de luminosité ou d’ensoleillement.
La stratégie contentieuse doit être déterminée en fonction de la situation. Le recours administratif vise la légalité du permis au regard des règles d’urbanisme. L’action civile vise la réparation ou la cessation d’une atteinte excessive aux conditions de jouissance du bien. En cas de travaux en cours, une procédure de référé peut également être envisagée pour prévenir un dommage imminent, sous réserve de démontrer suffisamment l’urgence et la réalité du risque.