Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
Un particulier acquiert un terrain. Quelques années plus tard, son voisin affirme bénéficier d’une servitude de passage sur cette propriété et entend en reprendre l’usage. Le nouveau propriétaire est surpris : le passage n’a jamais été utilisé depuis son acquisition, parfois même depuis plusieurs décennies. Il pensait que cette servitude était devenue sans objet, ou qu’elle avait été abandonnée.
La question est alors classique : une servitude de passage mentionnée dans un titre ancien peut-elle disparaître par non-usage ?
La réponse est oui, mais à des conditions strictes.
Une servitude est un droit réel immobilier. Elle est attachée à un fonds, et non à la personne de son propriétaire. Elle se transmet donc avec le fonds dominant et grève corrélativement le fonds servant. En principe, elle a vocation à durer aussi longtemps que les fonds existent. Il ne suffit donc pas qu’un nouveau propriétaire découvre tardivement la servitude, ni qu’elle n’ait pas été utilisée pendant quelques années, pour pouvoir s’en affranchir.
Toutefois, le code civil prévoit un mécanisme d’extinction par non-usage trentenaire. L’article 706 du code civil dispose en termes simples : « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. »
Cette règle est particulièrement importante pour les servitudes conventionnelles de passage, c’est-à-dire les servitudes créées par acte, par division de fonds, ou par destination du père de famille lorsque les conditions en sont réunies.
I. Toutes les servitudes ne doivent pas être traitées de la même manière
La première erreur consiste à raisonner sur « la servitude de passage » comme s’il existait un régime unique.
Il faut distinguer :
- les servitudes conventionnelles, créées par titre ;
- les servitudes établies par destination du père de famille, lorsque les conditions des articles 692 à 694 du code civil sont réunies ;
- les servitudes légales, notamment le passage pour cause d’enclave prévu par les articles 682 et suivants du code civil.
Cette distinction est décisive.
Une servitude conventionnelle de passage peut s’éteindre par non-usage pendant trente ans, en application de l’article 706 du code civil.
En revanche, lorsque le passage est fondé sur l’état d’enclave du fonds dominant, le raisonnement est différent. L’article 682 du code civil reconnaît au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’obtenir un passage suffisant sur les fonds voisins, moyennant indemnité. L’article 685-1 prévoit que, si l’état d’enclave cesse, le propriétaire du fonds servant peut invoquer l’extinction de la servitude ; à défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par décision de justice.
Autrement dit, pour une servitude légale de passage pour enclave, la question centrale n’est pas simplement : « a-t-elle été utilisée depuis trente ans ? », mais : « le fonds dominant est-il encore enclavé ? ».
La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé que l’article 685-1, relatif à la disparition de l’état d’enclave, ne s’applique pas aux servitudes conventionnelles.
II. La servitude conventionnelle de passage peut s’éteindre par non-usage trentenaire
Pour les servitudes du fait de l’homme, l’article 706 du code civil pose une règle claire : la servitude s’éteint par non-usage pendant trente ans.
Cette extinction concerne les servitudes continues ou discontinues, apparentes ou non apparentes, dès lors qu’elles relèvent du régime des servitudes établies par le fait de l’homme.
La servitude de passage est classiquement une servitude discontinue : elle ne s’exerce que par le fait actuel de l’homme, c’est-à-dire par des passages matériels. Elle n’est donc pas exercée en permanence par la seule existence d’un chemin, d’un portail ou d’une trace au sol.
C’est pourquoi l’article 707 du code civil précise que, pour les servitudes discontinues, le délai de trente ans court « du jour où l’on a cessé d’en jouir ».
La Cour de cassation le rappelle régulièrement : pour une servitude discontinue de passage, le délai de prescription extinctive commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de la servitude.
III. L’usage doit être réel : l’intention de passer ne suffit pas
L’un des apports récents les plus utiles est l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 15 janvier 2026, n° 21-14.887.
Dans cette affaire, la Cour de cassation rappelle que les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage. Ces actes, lorsqu’ils caractérisent un usage effectif de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage.
Cette précision est importante.
Le propriétaire du fonds dominant ne peut pas se contenter d’affirmer qu’il avait l’intention d’utiliser le passage, qu’il n’a jamais renoncé à la servitude, ou qu’il a laissé subsister dans ses actes une référence au droit de passage.
Il faut des faits.
Peuvent notamment constituer des éléments utiles :
- passages à pied ou en véhicule ;
- usage agricole ou forestier ;
- passage d’engins ;
- entretien du chemin par le propriétaire du fonds dominant ;
- témoignages précis et datés ;
- photographies ou constats ;
- traces d’exploitation régulière ;
- courriers établissant un usage effectif ;
- documents techniques ou cadastraux corroborés par des faits matériels.
À l’inverse, l’existence théorique d’une servitude dans un acte notarié, ou la simple possibilité physique de passer, ne suffit pas nécessairement à démontrer un usage effectif dans les trente dernières années.
IV. La charge de la preuve : une question décisive
La question de la preuve est souvent le cœur du litige.
Lorsque le propriétaire du fonds dominant revendique le bénéfice d’une servitude de passage dont il n’a pas la possession actuelle, il lui appartient de démontrer que cette servitude a été exercée depuis moins de trente ans. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 15 janvier 2026 : il faut constater des faits témoignant de l’usage de la servitude ; à défaut, la décision qui refuse l’extinction de la servitude manque de base légale.
Cette solution est favorable au propriétaire du fonds servant lorsque le passage n’est plus utilisé depuis longtemps.
Mais il ne faut pas en déduire que le fonds servant gagnera automatiquement. Le juge appréciera souverainement les preuves : attestations, constats, photographies aériennes, actes notariés, anciennes habitudes d’exploitation, plans, indices matériels, état des lieux, présence ou absence de clôtures, etc.
Il faut donc éviter les raisonnements trop abstraits. En matière de servitude de passage, une bonne procédure est souvent une procédure fondée sur un dossier de preuves.
V. Usage partiel, usage intermittent et réduction de l’assiette
L’extinction de la servitude suppose le non-usage pendant trente ans. Si la servitude a été utilisée, même de manière peu fréquente, la prescription extinctive peut être écartée, à condition que cet usage corresponde bien à l’exercice de la servitude.
Ainsi, une servitude qui ne s’exerce que selon les besoins du fonds dominant — par exemple pour accéder ponctuellement à un bois, à une parcelle agricole, à une cave, à une mare ou à un jardin — ne disparaît pas nécessairement parce qu’elle n’est pas utilisée quotidiennement.
L’article 708 du code civil prévoit d’ailleurs que, lorsque la servitude s’exerce par intervalles, les trente ans ne commencent à courir que du jour où l’on pouvait en jouir et où l’on a cessé de s’en servir.
Il faut donc tenir compte de la nature même de la servitude.
Un passage destiné à l’exploitation d’un bois ne s’apprécie pas comme l’accès quotidien à une habitation. Un passage saisonnier ou ponctuel peut suffire, selon les circonstances, à empêcher l’extinction, s’il correspond à l’usage normal prévu par le titre.
Par ailleurs, il faut distinguer l’extinction de la servitude elle-même et la prescription du mode d’exercice. L’article 709 du code civil prévoit que « le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière ».
Cette règle peut être importante lorsque le passage a été exercé, pendant trente ans, selon une assiette différente, une largeur différente ou des modalités différentes de celles prévues initialement.
VI. Le titre reste essentiel : il faut lire précisément l’acte constitutif
Avant d’invoquer l’extinction d’une servitude, il faut relire le titre.
L’article 686 du code civil autorise les propriétaires à établir sur leurs propriétés les servitudes qu’ils jugent convenables, pourvu qu’elles ne soient imposées ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds.
L’usage et l’étendue de la servitude se règlent donc d’abord par le titre constitutif.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 14 mars 2024 : en présence d’une servitude de passage, les juges doivent tenir compte de l’étendue du titre. Dans cette affaire, la cour d’appel avait retenu l’extinction d’une servitude en considérant seulement l’absence d’usage pour aller puiser de l’eau à une mare, alors que le titre prévoyait également un passage permettant l’accès à un jardin situé sur une parcelle contiguë. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement comme insuffisant.
L’enseignement est très utile : on ne peut pas réduire artificiellement l’objet d’une servitude pour en déduire son extinction.
Si le titre prévoit plusieurs utilités, il faut rechercher si l’une d’elles a continué à être exercée.
VII. La tolérance ne doit pas être confondue avec l’exercice de la servitude
Il arrive que le propriétaire du fonds servant laisse ponctuellement passer son voisin, non pas parce qu’il reconnaît une servitude, mais par simple tolérance ou bon voisinage.
Cette distinction est importante.
La tolérance n’a pas nécessairement la même portée que l’exercice d’une servitude. Elle peut même, dans certains cas, démontrer que le passage était exercé à titre précaire, avec l’accord révocable du propriétaire, et non en vertu d’un droit réel.
Cependant, la prudence s’impose. Si les passages tolérés correspondent exactement à l’assiette et aux modalités de la servitude, le propriétaire du fonds dominant pourra tenter de soutenir qu’il s’agissait en réalité d’actes d’exercice du droit de passage.
Il est donc préférable, pour le propriétaire du fonds servant, de formaliser clairement les choses lorsqu’il accorde une tolérance : autorisation précaire, révocable, sans reconnaissance de droit, sans renonciation à se prévaloir de l’extinction éventuelle de la servitude.
VIII. Les travaux réalisés sur l’assiette du passage ne prouvent pas toujours l’extinction
Le propriétaire du fonds servant peut avoir construit un mur, planté une haie, posé une clôture ou aménagé son terrain sur l’assiette ancienne de la servitude.
Ces travaux peuvent constituer des indices d’un non-usage prolongé, mais ils ne suffisent pas toujours à prouver l’extinction de la servitude.
Tout dépend des circonstances.
Si les travaux ont empêché matériellement tout passage pendant plus de trente ans sans réaction du propriétaire du fonds dominant, ils peuvent conforter l’argument d’extinction. En revanche, s’ils sont récents ou s’ils n’ont pas empêché l’exercice de la servitude, leur portée sera limitée.
Il convient aussi de rappeler l’article 701 du code civil : le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode. Mais si l’assignation primitive de la servitude est devenue plus onéreuse pour lui, ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, il peut offrir un endroit aussi commode pour l’exercice du droit. La Cour de cassation a encore appliqué cette logique dans un arrêt du 25 janvier 2024.
Ainsi, lorsqu’une servitude existe encore, le propriétaire du fonds servant ne peut pas unilatéralement la supprimer. Il peut seulement, sous conditions, proposer une modification d’assiette aussi commode pour le fonds dominant.
IX. Attention à la servitude de passage pour enclave : elle peut se fixer par trente ans d’usage
Pour une servitude légale de passage pour cause d’enclave, l’article 685 du code civil prévoit que l’assiette et le mode de passage sont déterminés par trente ans d’usage continu.
La Cour de cassation a rappelé très récemment, dans un arrêt du 2 octobre 2025, que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil relatives au passage sur les terrains issus de la division. Ainsi, même si l’état d’enclave résulte d’une division, l’assiette du passage permettant le désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, y compris si elle est située sur des fonds non issus de la division.
Cette décision montre que la prescription trentenaire ne joue pas seulement contre la servitude. Elle peut aussi fixer durablement l’assiette et les modalités du passage, notamment en cas d’enclave.
Il est donc indispensable, dans chaque dossier, d’identifier si l’on se trouve face à :
- une servitude conventionnelle ancienne dont on invoque l’extinction ;
- une servitude légale d’enclave dont l’assiette a pu se consolider par trente ans d’usage ;
- ou une situation mixte, dans laquelle un titre ancien coexiste avec une discussion sur l’état d’enclave actuel.
X. La présomption de possession intermédiaire
Depuis la réforme de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008, la règle figure à l’article 2264 du code civil. Ce texte dispose :
« Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire. »
Cette règle peut jouer dans les litiges de servitude, mais avec prudence.
Elle peut aider le propriétaire du fonds dominant qui établit des actes d’usage anciens et actuels : il pourra soutenir que l’usage s’est poursuivi dans l’intervalle. Mais cette présomption peut être combattue par le propriétaire du fonds servant, par exemple au moyen de constats, photographies aériennes, attestations, clôtures anciennes, absence de traces de passage, ou impossibilité matérielle d’utiliser le chemin.
Là encore, la solution dépendra des preuves.
XI. Que peut faire le propriétaire du fonds servant ?
Le propriétaire qui conteste la reprise d’une servitude ancienne doit procéder méthodiquement.
Il doit d’abord obtenir et analyser les titres : acte d’acquisition, acte constitutif de servitude, actes antérieurs, plans annexés, état hypothécaire, documents cadastraux. Une servitude ne s’apprécie pas seulement à partir d’une mention vague dans un acte récent.
Il doit ensuite vérifier la nature de la servitude : conventionnelle, légale, issue d’un état d’enclave, ou éventuellement revendiquée par destination du père de famille.
Il doit également réunir les preuves du non-usage : attestations de voisins anciens, photographies aériennes, constats, anciennes clôtures, absence d’entretien du chemin, végétation ancienne, impossibilité matérielle de passage, absence de traces d’accès, archives, plans, courriers.
Enfin, si le litige persiste, il peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire constater l’extinction de la servitude par non-usage trentenaire, ou, selon les cas, faire juger que le fonds dominant n’est plus enclavé.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.