Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Une large part des communes françaises est concernée, à des degrés divers, par le zonage sismique, dont les règles de protection ont été sensiblement renforcées à compter du 1er mai 2011. Il n'est plus possible de réaliser n'importe quels travaux sur des bâtiments neufs ou anciens, et l'acquéreur doit être informé de la situation de l'immeuble. Le zonage sismique du territoire résulte du décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 (publié au JO du 24 octobre 2010), qui répartit les communes en cinq zones de sismicité, de très faible (1) à forte (5).
I – L'information obligatoire lors de la vente ou de la location
1. Obligation d'information sur les risques
Tout acquéreur ou locataire d'un bien situé en zone de sismicité doit être informé. Sont concernés, pour le risque sismique, les biens situés dans les zones 2 à 5 (sismicité faible à forte). L'obligation vaut également lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques (PPR) prescrit ou approuvé.
Le vendeur, comme le bailleur, doit établir et annexer au contrat — dès l'avant-contrat ou le bail — un « état des risques » (anciennement « état des risques naturels et technologiques »), incluant le risque sismique (article L. 125-5 du code de l'environnement). Cet état doit dater de moins de six mois au moment de la conclusion du contrat. Le vendeur ou le bailleur doit aussi informer de toute indemnisation perçue au titre d'une catastrophe naturelle reconnue.
Ce dispositif d'information acquéreur-locataire a été renforcé : depuis la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 et ses textes d'application, l'état des risques doit être communiqué de plus en plus tôt dans le processus (annonces immobilières, première visite, puis annexion au contrat). Il est donc prudent de vérifier l'état des risques avant même de signer un compromis. Le site cartographique officiel georisques.gouv.fr permet d'identifier, à l'adresse, les risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles…) et technologiques (installations à risque, sols pollués…).
2. Des contraintes de construction et d'urbanisme à intensité variable
Aux termes de l'article L. 563-1 du code de l'environnement (Légifrance), dans les zones particulièrement exposées à un risque sismique ou cyclonique, des règles particulières de construction parasismique ou paracyclonique peuvent être imposées aux équipements, bâtiments et installations ; un plan de prévention des risques naturels prévisibles peut, le cas échéant, fixer des règles plus adaptées (article L. 562-1).
Le contrôle technique joue un rôle de prévention. Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des aléas techniques rencontrés dans la réalisation des ouvrages ; il intervient à la demande du maître d'ouvrage et donne son avis, notamment sur la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes. Ces dispositions, autrefois codifiées à l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation, figurent désormais — depuis la recodification opérée par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, entrée en vigueur le 1er juillet 2021 — à l'article L. 125-1 du code de la construction et de l'habitation (Légifrance).
Au stade du permis de construire, deux attestations distinctes peuvent être exigées au titre de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme (Légifrance) :
- l'attestation relative au respect des règles de construction parasismique au stade de la conception, telle que définie à l'article R. 122-36 du code de la construction et de l'habitation (Légifrance) (R. 431-16 e) ;
- lorsque la construction est subordonnée par un PPR naturel, minier ou technologique à une étude préalable, une attestation établie par l'architecte du projet ou un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet en tient compte au stade de la conception (R. 431-16 f).
Les contraintes varient selon le classement du bâtiment et de la zone. La première étape consiste à déterminer la catégorie d'importance du bâtiment. Les bâtiments sont classés en quatre catégories (I à IV), les exigences étant renforcées pour les bâtiments recevant du public, notamment ceux accueillant des enfants (écoles…). Les maisons individuelles et les petits immeubles collectifs (hauteur inférieure à 28 mètres) relèvent en principe de la catégorie II.
La seconde étape consiste à identifier la zone de sismicité. En zones 3 (modérée) et 4 (moyenne), des règles peuvent être simplifiées pour certaines maisons individuelles. En zone 2 (sismicité faible), les exigences parasismiques sont allégées pour les maisons individuelles de catégorie II. Il est donc essentiel de croiser la zone d'implantation et le type de bâtiment pour déterminer l'application des règles de conception parasismique (Eurocode 8), selon l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié relatif à la classification et aux règles de construction parasismique.
II – Les travaux sur l'existant ancien : de lourdes contraintes à ne pas négliger avant d'acheter
L'achat d'immeubles anciens, voire de bâtisses rurales très anciennes, s'accompagne souvent d'un projet de rénovation lourde. C'est parfois au dépôt de la demande de permis de construire que l'acquéreur découvre des contraintes insoupçonnées.
Au surplus, le maire peut refuser un permis de construire sur un immeuble existant en cas de risque grave pour la sécurité ou la salubrité publique, sans qu'il soit nécessaire que ce risque soit répertorié dans un PPR. Le Conseil d'État admet qu'une autorisation d'urbanisme puisse être refusée sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme (Légifrance) « alors même que le plan [de prévention des risques] n'aurait pas classé le terrain d'assiette du projet en zone à risques ni prévu de prescriptions particulières qui lui soient applicables », dès lors qu'au vu d'une appréciation concrète de la situation, les risques d'atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique le justifient (CE, 15 février 2016, n° 389103, mentionné aux tables du recueil Lebon — Légifrance). Ce refus demeure toutefois subsidiaire : l'autorité ne peut refuser le permis pour ce motif que lorsqu'il n'est pas légalement possible de l'accorder en l'assortissant de prescriptions spéciales suffisantes (CE, 22 juillet 2020, Société Altarea Cogedim IDF, n° 426139, mentionné aux tables — Légifrance). En pratique, un tel refus est plus fréquemment lié à des risques récurrents (inondations, débordement de cours d'eau), mais le raisonnement est transposable au risque sismique.
En matière de risque sismique, la charge sera surtout technique et financière. Les bâtiments anciens — en particulier ceux construits avant 1970 — respectent rarement les normes parasismiques actuelles. L'objectif de la réglementation est de ne pas aggraver leur vulnérabilité, notamment en cas de surélévation, de suppression de planchers ou d'ajout d'une terrasse en toiture. Lorsque ces travaux modifient la structure, celle-ci doit en principe être dimensionnée selon les règles applicables au neuf, mais avec une minoration de l'action sismique (coefficient de l'ordre de 0,6, soit 60 % de l'action retenue dans le neuf), conformément à l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié. S'il s'agit en revanche d'une extension structurellement désolidarisée de l'existant, elle doit respecter intégralement les normes applicables aux constructions neuves.
III – Le recours du propriétaire : invoquer la garantie décennale du constructeur
En cas d'achat d'un immeuble non conforme, ou de travaux postérieurs non conformes aux règles parasismiques, le propriétaire n'est pas dépourvu de recours.
La Cour de cassation a jugé que la non-conformité d'un ouvrage aux règles parasismiques obligatoires dans la région concernée constitue, en elle-même et avant tout sinistre, un dommage de nature décennale. Dans une affaire relative au doublage extérieur en pierre apparente des murs d'une maison située en zone sismique, elle a cassé l'arrêt qui refusait la garantie décennale, jugeant que cette non-conformité, « facteur certain de risque de perte par séisme, compromet sa solidité et la rend impropre à sa destination » (Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-11.713, publié — Légifrance).
Cette solution s'inscrit dans une ligne déjà tracée : la Cour avait censuré, en 2009, un arrêt ayant écarté la garantie décennale, en retenant que des défauts de conformité à la norme parasismique multiples, portant sur des éléments essentiels de la construction, susceptibles d'entraîner la perte de l'ouvrage et faisant courir un danger important aux personnes, relevaient de la responsabilité décennale, même sans certitude que la perte par séisme surviendrait dans le délai décennal (Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-17.620, publié — Légifrance).
Le propriétaire pourra ainsi demander au constructeur la mise en conformité de l'ouvrage et, le cas échéant, engager la responsabilité de l'architecte ou des autres intervenants.
Mise en garde : l'application concrète des règles parasismiques dépend de la zone de sismicité, de la catégorie du bâtiment et de la nature exacte des travaux (surélévation solidaire ou extension désolidarisée). Une étude de structure préalable est vivement recommandée avant tout projet en zone 2 à 5.