Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Le règlement de copropriété attribue souvent un droit de jouissance privative sur les terrasses, alors même qu'elles sont matériellement des parties communes. Les structures de la terrasse, comme la couche d'étanchéité, font partie intégrante du gros œuvre du bâtiment et demeurent des parties communes. Seul le revêtement superficiel peut, le cas échéant, être qualifié de partie privative.
I – Distinction entre entretien et gros œuvre
Les dépenses afférentes aux toitures-terrasses sont généralement réparties entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire bénéficiant du droit de jouissance privative, selon la qualification retenue (partie privative ou partie commune à usage privatif).
Le copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune doit se conformer aux indications du règlement de copropriété et aux décisions de l'assemblée générale relatives à l'entretien. Les travaux affectant l'état de la terrasse sont décidés par la copropriété : celle-ci prend en charge le gros œuvre et l'étanchéité de l'ouvrage, tandis que le bénéficiaire du droit d'usage exclusif supporte les coûts liés au revêtement superficiel et à l'usage courant. Certains éléments structurels d'une terrasse même privative demeurent des parties communes, dont les charges sont réparties entre tous les copropriétaires ou ceux d'un bâtiment, selon leur classification.
Le copropriétaire ne peut, en outre, aménager une toiture-terrasse de manière à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. La Cour de cassation a ainsi approuvé la condamnation d'un copropriétaire à enlever les aménagements (claustras, grille, plancher, mobilier) transformant sa toiture-terrasse privative en pièce à vivre, ces installations réduisant l'ensoleillement, accentuant le confinement et nuisant au calme des voisins — au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 13 novembre 2012, n° 11-19.943 — Légifrance). Le fondement n'est donc pas ici l'absence d'autorisation de travaux, mais l'atteinte aux droits des autres copropriétaires.
II – Hésitations quant à la prise en charge des travaux
1. Travaux interdits a posteriori
Lorsqu'un copropriétaire entreprend des travaux sur une partie commune — telle une toiture-terrasse — sans autorisation préalable de l'assemblée générale, il peut être condamné à les supprimer. L'autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble relève de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, spécialement 25 b), de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance). À défaut de décision expresse, les travaux non autorisés — ou non conformes à ceux qui ont été autorisés — peuvent donner lieu à une condamnation à remise en état.
Précision : l'autorisation de l'article 25 b) requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires (et non la seule majorité des présents ou représentés). Les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration relèvent, depuis la réforme du statut, d'un régime distinct (article 25 n), anciennement article 30). Le visa de l'article 26 (double majorité) n'est en règle générale pas requis pour la simple autorisation de travaux d'un copropriétaire sur les parties communes.
2. Travaux autorisés a posteriori
L'assemblée générale peut régulariser a posteriori des travaux affectant les parties communes en les ratifiant. Cette autorisation doit être expresse et votée à la majorité de l'article 25 b) : il n'existe pas de régime d'autorisation tacite.
3. Travaux autorisés puis remis en question
Une assemblée générale peut revenir sur une décision de travaux tant que ceux-ci n'ont pas été exécutés. Dans une affaire où une assemblée avait voté la réfection de l'étanchéité des toitures-terrasses, puis l'avait annulée près d'un an plus tard, la Cour de cassation a validé l'annulation :
La décision de réaliser des travaux d'étanchéité ne confère aucun droit particulier aux copropriétaires tant que les travaux n'ont pas été exécutés et peut être rapportée, en cas de circonstances nouvelles, par une nouvelle décision dictée par l'intérêt collectif (Cass. 3e civ., 7 juillet 2010, n° 09-15.373, publié — Légifrance).
L'annulation était justifiée car les travaux n'avaient pas commencé, aucun droit individuel n'avait été acquis, et la décision reposait sur l'intérêt collectif et des circonstances nouvelles (absence d'infiltrations constatée).
III – Intervention du juge pour interpréter des clauses contradictoires ou ambiguës du règlement
En présence d'un règlement de copropriété contradictoire ou ambigu sur la prise en charge des infiltrations d'une toiture-terrasse, il convient de se référer à la jurisprudence pour interpréter le règlement et déterminer la répartition des charges et responsabilités. Deux décisions récentes éclairent la matière.
D'une part, les infiltrations provenant du toit-terrasse, partie commune, relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation a approuvé une cour d'appel d'avoir retenu, sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965 (responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes), que la responsabilité des infiltrations en provenance du toit-terrasse incombait au syndicat (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-13.670 — Légifrance). Dans cette affaire, la cassation partielle a porté non sur ce principe, mais sur la charge de la preuve de l'exonération du syndicat à l'égard du copropriétaire concerné.
D'autre part, en l'absence de disposition spécifique, le copropriétaire ne peut revendiquer un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse. Lorsque la désignation du lot ne mentionne aucune terrasse et que le règlement définit les toitures comme parties communes, les copropriétaires ne peuvent invoquer ni le règlement ni une décision d'assemblée générale leur accordant un droit de jouissance exclusif (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-12.135 — Légifrance). Dans cet arrêt, la cassation partielle est intervenue pour un motif procédural distinct (défaut d'habilitation de l'assemblée pour la demande reconventionnelle du syndic), sans remettre en cause la qualification de partie commune.
Conclusion
La gestion des travaux et des infiltrations affectant une toiture-terrasse en copropriété dépend de plusieurs facteurs : la qualification de la terrasse (privative ou commune, à usage privatif ou non) au regard du règlement de copropriété, le respect des autorisations de l'assemblée générale et le partage entre gros œuvre/étanchéité (à la charge du syndicat) et revêtement superficiel (à la charge du bénéficiaire du droit d'usage). La jurisprudence met l'accent sur l'équilibre entre le droit de jouissance des uns et le respect des droits des autres copropriétaires, et sur la responsabilité de plein droit du syndicat pour les désordres trouvant leur origine dans les parties communes.