Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
De nombreux centres commerciaux, supérettes ou magasins exercent leur activité au rez-de-chaussée d'immeubles en copropriété à dominante d'habitation. Le règlement de copropriété doit prévoir cette occupation et identifier les lots concernés ; à défaut, une activité commerciale est interdite dans un immeuble à usage exclusif d'habitation, et le bailleur peut être contraint de tirer les conséquences d'un bail commercial consenti en violation du règlement.
Lorsque le règlement prévoit des lots affectés au commerce, l'installation d'un magasin ne peut être empêchée. Mais l'exploitant doit préserver une certaine qualité de vie de l'immeuble et ne pas rendre « la vie impossible » aux copropriétaires par des nuisances anormales. Une jurisprudence civile abondante protège les copropriétaires, qui peuvent agir même s'ils ont acheté leur lot après l'ouverture du commerce.
I – L'action menée contre les troubles anormaux du voisinage
Même légalement installé, un commerce qui provoque des troubles anormaux pour le voisinage peut être poursuivi, à la demande de la copropriété ou de copropriétaires agissant individuellement.
A – L'action des organes de la copropriété
La lutte contre les troubles anormaux incombe d'abord aux organes de la copropriété : le syndicat, assisté du syndic, et l'assemblée générale. Pour agir, il faut en règle générale faire voter une résolution donnant mandat au syndic d'ester en justice ; la rédaction de cette résolution, qui délimite les pouvoirs du mandataire, doit être soignée. Pour les procédures d'urgence, une certaine tolérance permet, sous conditions, de faire ratifier le référé par l'assemblée suivante, à condition de justifier d'une urgence dispensant de convoquer immédiatement une assemblée. L'action collective étant plus lente, des copropriétaires préfèrent parfois agir seuls, quitte à supporter les frais de procédure.
B – L'action individuelle des copropriétaires
Les copropriétaires peuvent agir à titre individuel en réparation du trouble de jouissance subi dans leur partie privative, lequel n'est pas absorbé par le préjudice collectif. Surtout, chaque copropriétaire peut exiger le respect du règlement ou la cessation d'une atteinte aux parties communes sans avoir à démontrer un préjudice personnel distinct :
« Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat » (Cass. 3e civ., 26 novembre 2003, n° 02-14.184, publié — Légifrance).
Cette solution avait été affirmée à propos de la suppression de vérandas édifiées sur des balcons, parties communes : l'action individuelle est recevable sans que le copropriétaire ait à démontrer un préjudice personnel et spécial distinct de celui de la collectivité (Cass. 3e civ., 29 janvier 2003, n° 01-10.743, publié — Légifrance).
La demande d'annulation d'une décision peut être assortie d'une demande indemnitaire, le syndic répondant des fautes commises dans l'accomplissement de son mandat de gestion : le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'exercice de sa mission (principe énoncé par Cass. 3e civ., 13 avril 1988, Bull. III n° 70, et confirmé par Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758 — Légifrance).
Enfin, les copropriétaires peuvent agir même s'ils ont acquis leur lot après l'ouverture du commerce : le « bénéfice de pré-installation » ne constitue pas, en lui-même, un moyen de défense opposable au sein de la copropriété.
II – Les troubles du voisinage sanctionnés
1. Des troubles reconnus même dans un contexte urbain
Le caractère urbain et animé du secteur n'exclut pas le trouble anormal. Il a été jugé que des occupants d'un appartement situé au-dessus d'un magasin, dans une ville animée et à un carrefour, sont exposés à des nuisances sonores inévitables, mais que les troubles subis en l'espèce excédaient les inconvénients normaux du voisinage (CA Bastia, ch. civ. B, 4 mai 2011, RG n° 08/00685 — Légifrance). L'exploitant ne peut donc s'exonérer en arguant de l'implantation en ville.
2. Origine des troubles parfois antérieure à l'achat du lot
Le législateur a prévu une protection pour les exploitants (théorie de l'antériorité ou « pré-occupation ») : les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéroportuaires n'ouvrent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé a été demandé postérieurement à l'existence des activités les occasionnant. Cette règle, autrefois codifiée à l'article L. 112-16 du code de la construction et de l'habitation, figure désormais — depuis la recodification opérée par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 (en vigueur le 1er juillet 2021) — à l'article L. 113-8 du même code (Légifrance).
Cette immunité ne joue que sous deux conditions cumulatives, strictement contrôlées : l'activité doit s'exercer en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires applicables, et se poursuivre dans les mêmes conditions. La Cour de cassation a ainsi écarté l'antériorité d'une activité dont l'exploitation s'était développée, l'activité « ne s'étant pas poursuivie dans les mêmes conditions au sens de l'article L. 112-16 du code de la construction et de l'habitation » (Cass. 2e civ., 3 février 1993, n° 91-14.715, publié — Légifrance). Elle a réaffirmé récemment que cette règle d'antériorité « ne pouvait exonérer l'auteur du dommage que si les activités en cause s'exerçaient en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires et se poursuivaient dans les mêmes conditions » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 19-19.444 — Légifrance). L'antériorité n'est pas davantage opposable à celui qui acquiert un lot dans une copropriété, même après l'ouverture du commerce :
« L'antériorité de l'activité commerciale occasionnant les nuisances n'exonère pas son auteur de sa responsabilité dès lors que l'activité génère des nuisances sonores qui excèdent les normes en vigueur. Sans avoir à démontrer l'existence d'une faute, [les demandeurs] sont fondés à agir sur le fondement de l'article 544 du code civil à l'encontre des responsables de ces troubles anormaux du voisinage » (CA Bastia, ch. civ. B, 4 mai 2011, RG n° 08/00685, préc.).
On rappellera que, depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, le trouble anormal du voisinage — fondé jusqu'alors sur l'article 544 du code civil (Légifrance) — dispose d'un fondement textuel autonome à l'article 1253 du code civil (Légifrance), lequel intègre d'ailleurs l'exception d'antériorité.
3. Les divers troubles retenus par la jurisprudence
Les copropriétaires peuvent se plaindre de nuisances phoniques diverses : bruit des clients, des transpalettes, des véhicules qui se garent, des groupes frigorifiques et compresseurs, etc. Il est vivement conseillé de faire désigner au préalable un expert judiciaire pour prouver et quantifier les troubles, au besoin avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile (Légifrance), devant le juge des référés ; l'issue du litige dépend souvent de la qualité et du caractère exhaustif de ce rapport.
La jurisprudence sanctionne ces nuisances lorsqu'elles excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Ainsi, la Cour de cassation a confirmé la condamnation in solidum de l'exploitant d'un supermarché de proximité et de son bailleur, à indemniser le trouble et à le faire cesser sous astreinte, en raison des nuisances sonores de l'exploitation, l'exploitant ayant aggravé le trouble en aménageant un local pour y recevoir des compresseurs (Cass. 3e civ., 27 septembre 2011, n° 10-21.550 — Légifrance). Les ventes promotionnelles accompagnées de manifestations publicitaires bruyantes peuvent également être sanctionnées (Cass. 2e civ., 1er mars 1989, n° 87-19.970, publié — Légifrance).
Le principe directeur demeure : l'exercice légitime du droit de faire le commerce devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte dépasse la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, compte tenu des circonstances de temps et de lieu.
III – Le mode de réparation des troubles anormaux
Une fois les troubles constatés par commissaire de justice ou par un expert, les copropriétaires peuvent demander au tribunal judiciaire l'interdiction ou la limitation des nuisances et/ou une compensation financière (dédommagement, perte de valeur du lot). Les mesures correctrices sont souvent préconisées par l'expert dans son rapport.
En pratique, le juge recherche la mesure la plus proportionnée. Lorsqu'il n'est pas techniquement possible de réduire les émissions sonores à la source (compacteur, livraisons matinales), il privilégie des mesures d'atténuation : pose d'un écran acoustique absorbant en limite de propriété, prise en charge par l'exploitant d'un double vitrage et d'une porte acoustique, ou aménagement des horaires. À défaut de solution technique satisfaisante et en cas de nuisances établies, la cessation de l'activité fautive ou la suppression de l'installation peut être ordonnée, en complément de dommages-intérêts.