Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Un principe
C'est en principe le propriétaire du fonds dominant — celui qui bénéficie de la servitude — qui supporte les frais d'entretien des ouvrages nécessaires à son exercice, sauf convention contraire. Pour un droit de passage, l'entretien incombe ainsi au fonds dominant, et non au fonds servant.
La solution résulte des articles 697 et 698 du code civil : le bénéficiaire de la servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et la conserver (art. 697 — Légifrance), et ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement ne dispose le contraire (art. 698 — Légifrance). La Cour de cassation applique cette règle avec rigueur :
« À moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil, qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude » (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-28.152, publié — Légifrance).
Il faut souligner que la charge des frais d'entretien est gouvernée par le titre constitutif de la servitude : le juge ne peut imposer au fonds dominant une contribution contraire à la clause du titre. La Cour de cassation a ainsi cassé l'arrêt qui, en raison d'un usage devenu commun, avait condamné le fonds dominant à participer aux frais alors que le titre les mettait à la charge du fonds servant, rappelant que les ouvrages « sont à ses frais [ceux du bénéficiaire], et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire » (Cass. 3e civ., 11 mars 2014, n° 12-35.326 et 13-13.484 — Légifrance). Il convient donc, en présence de deux copropriétés, d'examiner d'abord le titre et les clauses de répartition qu'il contient.
Des modalités d'application plus nuancées
Il existe des situations plus complexes. Ainsi, lorsque l'assiette du passage est également utilisée par le propriétaire du fonds servant, les frais sont partagés entre les deux fonds :
« Ayant relevé l'existence d'une communauté d'usage de l'assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, la cour d'appel a exactement décidé que ce dernier devait contribuer aux frais d'entretien et de réparation » (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-17.029, publié — Légifrance).
De même, lorsque les ouvrages sont devenus nécessaires à l'exercice de la servitude par le fait du propriétaire du fonds servant, les articles 697 et 698 ne s'appliquent plus et les frais sont mis à la charge de ce dernier (Cass. 3e civ., 4 février 2009, n° 07-21.451, publié — Légifrance). On notera que la Cour vise le « fait » du propriétaire du fonds servant, notion plus large qu'une faute caractérisée.
Difficultés de mise en œuvre quand rien n'a été prévu
Entre deux copropriétés voisines, il n'est pas toujours aisé de fixer la répartition des frais d'entretien des voies de circulation, du portail d'accès et des réseaux. Si rien n'a été prévu — ni dans les règlements de copropriété, ni par un accord ultérieur formellement validé par les assemblées —, la question devra être tranchée à l'amiable ou devant le tribunal judiciaire.
La difficulté principale tient à la définition d'une clé de répartition entre les deux ensembles. Ceux-ci ne sont pas nécessairement de même taille, et l'usage de la servitude n'est pas rigoureusement identique : à superficie comparable, les lots peuvent être très différents (villas individuelles ou immeubles verticaux). Le plus souvent, il conviendra d'abord de faire désigner un expert judiciaire en référé afin d'établir le montant des participations en fonction de l'usage réel des servitudes. Si les deux copropriétés acceptent les conclusions du rapport, il suffira de procéder à son homologation devant le tribunal judiciaire ou de rédiger un protocole d'accord.
Ce protocole pourra contenir la clé de répartition, les modalités de règlement des charges et les modalités d'information de l'autre copropriété. Pour les travaux à venir, il est judicieux de prévoir un mécanisme d'accord préalable : lettre recommandée d'information adressée au syndicat de l'autre copropriété, accompagnée d'un devis soumis à son accord avant toute prestation nouvelle.
Enfin, le diable se niche dans les détails : l'une des copropriétés pourrait être tentée d'invoquer la prescription d'une demande en paiement formulée tardivement. Il faut toutefois rappeler qu'aux termes de l'article 2241 du code civil (Légifrance), la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. La Cour de cassation a expressément jugé qu'une assignation en référé-expertise, tendant à établir avant tout procès la preuve d'un fait, est interruptive de prescription (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.390, publié — Légifrance). On veillera toutefois à procéder par voie d'assignation contradictoire : une simple requête non contradictoire fondée sur l'article 145 du code de procédure civile (Légifrance) ne constitue pas, elle, une demande en justice interruptive au sens de l'article 2241.
Un contrôle des répartitions par le juge judiciaire
La Cour de cassation contrôle la répartition judiciaire de la charge d'une servitude d'usage commun : celle-ci doit correspondre à l'utilisation effective des ouvrages par le fonds servant et le fonds dominant, certains usages pouvant être plus intensifs que d'autres :
« Pour dire que l'entretien du passage […] doit être partagé […] par parts égales, l'arrêt retient qu'en l'état des pièces produites, l'utilité de cette allée est la même pour toutes les propriétés […]. Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'activité d'élevage de chevaux exercée par M. B... ne générait pas une circulation de véhicules lourds impliquant une utilisation de l'allée plus intensive que celle des autres propriétaires […], la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-17.563 — Légifrance).
Une contribution qui peut augmenter si la servitude s'aggrave
La contribution n'est pas immuable, sauf si elle avait été convenue initialement sur la base d'une règle de calcul intégrant l'aggravation de la servitude. Cette donnée est souvent méconnue des signataires : il reste possible de revenir devant le tribunal pour demander une réévaluation de la participation, à condition de démontrer une aggravation (art. 702 du code civil — Légifrance —, qui interdit au propriétaire du fonds dominant d'aggraver la condition du fonds servant).
La construction de nouveaux bâtiments sur le fonds dominant, entraînant l'augmentation du nombre d'usagers du passage, peut constituer un facteur d'aggravation. La Cour de cassation impose au juge du fond de rechercher concrètement si une telle augmentation aggrave la servitude : elle a cassé, pour défaut de base légale au regard de l'article 702, l'arrêt qui n'avait pas recherché si la création, sur le fonds dominant, d'une ZAC desservant plusieurs centaines de logements n'entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.280, publié — Légifrance). L'aggravation n'est toutefois pas automatique : lorsque le titre a conféré au passage un usage large et sans restriction, le seul accroissement du nombre d'usagers peut ne pas être jugé contraire à la destination de la servitude. L'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, au cas par cas.
Une solution alternative : financer son propre réseau quand cela est possible
L'usage du réseau existant d'une copropriété par une autre n'est pas inéluctable. Lorsque la configuration du terrain permet un raccordement direct au réseau public à un coût raisonnable, cette solution peut être préférée, sur le plan opérationnel comme contentieux : elle met fin à l'usage partagé pour l'avenir, l'entretien du nouvel ouvrage incombant alors au seul fonds dominant, et évite de surcharger le réseau existant. Cette option, à apprécier au regard du coût des travaux et de la faisabilité technique, peut utilement être expertisée et proposée dans le cadre d'un protocole entre les deux copropriétés.
Mise en garde : la répartition concrète des charges d'une servitude d'usage commun est éminemment casuistique et dépend du titre, de l'usage effectif et des conclusions de l'expertise. Les décisions citées, toutes vérifiées sur Légifrance, illustrent des principes ; elles ne préjugent pas de la solution d'une espèce déterminée.