Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
L'empiètement d'une construction sur le fonds voisin est un contentieux récurrent. Cette note présente l'attitude des juridictions civiles à partir de décisions vérifiées de la Cour de cassation et d'une cour d'appel. La règle de principe est d'une grande rigueur : la protection du droit de propriété prime, et l'empiètement, même minime, ouvre droit à sa suppression.
Partie 1 : une sévérité de principe en faveur de la suppression de l'empiètement
Le fondement est l'article 545 du code civil (Légifrance), aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité (l'article 544 — Légifrance — définissant par ailleurs le caractère absolu du droit de propriété).
Sur ce fondement, la Cour de cassation juge que le propriétaire d'un fonds sur lequel empiète la construction d'autrui est en droit d'en obtenir la démolition, sans que le juge puisse lui opposer le caractère minime de l'atteinte ou l'absence de préjudice. Ainsi, elle a cassé l'arrêt qui avait refusé d'ordonner la démolition d'un débord de toiture de vingt centimètres, jugé sans désordre ni sinistre : les motifs tirés de la disproportion et de l'absence de préjudice ont été déclarés inopérants (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-19.561, publié — Légifrance).
La Cour a confirmé cette ligne en rejetant le pourvoi formé contre un arrêt ayant ordonné la démolition de la partie d'un bâtiment et de murs empiétant sur le fonds voisin : « tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ». Elle précise que l'auteur de l'empiètement n'est pas fondé à invoquer le droit au respect des biens (article 1er du Protocole n° 1 à la Convention EDH), dès lors que c'est précisément le bien de la victime de l'empiètement qui est méconnu (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.406, publié — Légifrance).
Cette rigueur vaut y compris pour un empiètement souterrain de faible ampleur. La Cour a ainsi cassé l'arrêt qui avait refusé la démolition de débordements de fondations en béton de 0,18 mètre, jugés « rectifiables d'un coup de pioche » : « ayant constaté un empiétement, fût-il minime, il [incombait au juge] d'ordonner toute mesure de nature à y mettre fin » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-17.616 — Légifrance).
Partie 2 : les tempéraments tenant à la mesure ordonnée et à la qualification de l'ouvrage
La sévérité porte sur le principe de la suppression de l'empiètement, non nécessairement sur la démolition totale de l'ouvrage. Le juge limite la mesure à ce qui est strictement nécessaire pour faire cesser l'atteinte. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d'appel d'avoir ordonné la seule démolition de la partie du bâtiment empiétant sur le fonds voisin, retenant qu'il appartenait au propriétaire de l'ouvrage d'apprécier s'il pouvait conserver la partie non concernée (Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-15.483 — Légifrance).
La qualification de l'ouvrage peut, elle aussi, faire échec à la démolition. Dans une affaire d'extension de pharmacie, la cour d'appel a confirmé la démolition de la construction empiétant d'environ 1,40 m sur le côté Sud d'une parcelle, mais a infirmé la démolition du mur Ouest après l'avoir qualifié de mur mitoyen — seul le surplomb de vingt centimètres irrégulièrement créé devant être supprimé. Les mesures ont été ordonnées sous astreinte provisoire de 100 euros par jour (Cour d'appel de Bastia, 4 décembre 2013, n° 12/00136 — Légifrance).
Conclusion
L'attitude des juridictions civiles tend à protéger fermement le droit de propriété : l'empiètement, même minime et sans préjudice démontré, doit être supprimé, et l'auteur de l'ouvrage ne peut se retrancher derrière le coût de la démolition, sa bonne foi ou le droit au respect de ses biens. Les tempéraments observés ne portent pas sur le principe, mais sur l'étendue de la mesure (démolition limitée à la partie empiétant) et sur la qualification de l'ouvrage (mitoyenneté). Avant tout contentieux, une délimitation contradictoire des fonds (bornage, expertise géomètre) demeure déterminante pour apprécier les chances de succès.
Mise en garde : l'appréciation concrète dépend des constatations d'expertise (réalité et ampleur de l'empiètement, nature et propriété du mur). Les décisions citées illustrent une tendance ; elles ne préjugent pas de la solution d'une espèce particulière.