Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
À propos de CA Paris, 15 janvier 2020, n° 19/03285, et de ses suites jurisprudentielles.
Les infiltrations provenant d’une toiture-terrasse en copropriété constituent un contentieux classique, mais redoutable. Elles mettent souvent en présence plusieurs niveaux de responsabilité : le syndicat des copropriétaires, chargé de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes ; le syndic, tenu d’administrer l’immeuble, d’en assurer la conservation et, en cas d’urgence, de faire procéder aux travaux nécessaires ; les anciens syndics, lorsque l’inertie est ancienne ; et, enfin, les assureurs, dont la garantie peut se heurter à la question de l’aléa ou du fait dommageable antérieur.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 janvier 2020, n° 19/03285, constitue une décision intéressante en ce qu’il articule précisément ces différentes responsabilités. Votre commentaire initial avait utilement identifié trois enseignements : la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien des parties communes, la possible responsabilité des syndics successifs, et l’intérêt stratégique pour le syndicat d’appeler en garantie les gestionnaires antérieurs.
Depuis lors, l’affaire a connu plusieurs suites importantes. Par un arrêt du 12 janvier 2022, la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Paris, mais uniquement sur la question de la garantie due par l’assureur AXA, au motif que la cour d’appel n’avait pas répondu au moyen tiré de l’absence d’aléa, alors que l’assureur soutenait que le sinistre était déjà réalisé lors de la souscription de la police.
En revanche, le pourvoi n° 20-19.432, également dirigé contre l’arrêt du 15 janvier 2020, a été rejeté par la Cour de cassation le même jour, ce qui confirme que l’économie générale de l’arrêt n’a pas été remise en cause sur les autres aspects du litige.
La cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi le 26 juillet 2023, a ensuite repris le contentieux dans les limites de la cassation, notamment sur la garantie d’AXA et sur les appels en garantie, avant qu’un nouveau pourvoi formé contre cet arrêt ne soit rejeté par la Cour de cassation le 22 mai 2025.
L’intérêt de cette affaire est donc double : elle confirme une ligne classique en matière de responsabilité du syndicat des copropriétaires, tout en rappelant que les recours contre le syndic ou l’assureur supposent une démonstration précise et ne peuvent être conçus comme de simples garanties automatiques.
I. Les faits : une toiture-terrasse commune dégradée et des infiltrations anciennes
Dans l’affaire commentée, une copropriétaire se plaignait d’infiltrations d’eau dans son appartement. Les désordres provenaient notamment d’une toiture-terrasse et de canalisations d’évacuation des eaux pluviales, qualifiées de parties communes par le règlement de copropriété.
L’expertise judiciaire avait mis en évidence une situation particulièrement ancienne et dégradée : les infiltrations étaient connues depuis plusieurs années, la toiture-terrasse nécessitait des travaux de reprise, et les diligences accomplies par les organes de la copropriété étaient demeurées insuffisantes.
La cour d’appel avait retenu que les désordres trouvaient leur origine dans l’absence d’entretien et de maintenance des parties communes. Elle avait en conséquence condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser la copropriétaire victime, notamment au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance.
Le syndicat avait, pour sa part, appelé en intervention forcée plusieurs anciens syndics afin de rechercher leur responsabilité dans l’aggravation du sinistre.
II. La responsabilité du syndicat des copropriétaires : un régime de responsabilité très favorable à la victime
A. Le fondement textuel : l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il ajoute que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Ce texte est essentiel : il fait peser sur le syndicat une responsabilité particulièrement lourde lorsque les désordres trouvent leur origine dans les parties communes.
La rédaction actuelle de l’article 14, issue de la réforme de la copropriété, a même simplifié la formulation antérieure. Là où l’ancien texte visait les dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, le texte actuel retient plus largement les dommages ayant leur origine dans les parties communes. Cette évolution rédactionnelle renforce la lisibilité du régime, même si la jurisprudence antérieure demeure utile pour apprécier concrètement les situations de vice, de défaut d’entretien ou de carence dans la conservation de l’immeuble.
B. Une responsabilité de plein droit, sauf cause étrangère ou faute totalement exonératoire
Dans l’arrêt du 15 janvier 2020, la cour d’appel de Paris retient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée dès lors que les infiltrations proviennent de parties communes, en l’occurrence la toiture-terrasse et la canalisation d’évacuation des eaux pluviales.
La solution est classique : la victime n’a pas à établir une faute personnelle du syndicat, mais l’origine commune du désordre et l’existence de son préjudice.
Le syndicat peut certes tenter de s’exonérer, par exemple en invoquant la faute de la victime, l’intervention d’un tiers, ou l’impossibilité de réaliser les travaux. Mais cette exonération est difficile. Dans l’affaire commentée, les arguments tenant à l’absence de participation du copropriétaire aux assemblées générales ou à des impayés de charges n’ont pas suffi à décharger le syndicat de sa responsabilité, faute de démontrer que ces comportements étaient à l’origine des désordres.
C’est un point très important en pratique : l’inertie ou les difficultés internes de la copropriété ne neutralisent pas, en principe, le droit à indemnisation du copropriétaire victime lorsque le dommage provient des parties communes.
III. La faute du syndic : une responsabilité distincte, fondée sur la mauvaise exécution de son mandat
A. Le syndic n’est pas responsable du seul fait que le syndicat est condamné
Il faut éviter une confusion fréquente.
Le syndicat des copropriétaires peut être responsable de plein droit envers le copropriétaire victime, tandis que le syndic ne sera responsable que si une faute personnelle lui est imputable.
Cette faute peut résulter notamment :
- de l’absence de réaction à des alertes répétées ;
- du défaut d’inscription de travaux nécessaires à l’ordre du jour ;
- de l’absence de mesures conservatoires ;
- du défaut de convocation d’une assemblée générale en urgence ;
- du défaut de conseil donné au syndicat ;
- de la mauvaise exécution des décisions d’assemblée générale ;
- de la carence dans la conservation des archives et informations techniques de l’immeuble ;
- ou encore du défaut de suivi des sinistres et expertises.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose en effet au syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Ce texte constitue le socle de la responsabilité professionnelle du syndic lorsque son inertie ou son défaut de diligence contribue à la réalisation ou à l’aggravation du dommage.
B. L’intérêt de l’arrêt du 15 janvier 2020 : individualiser la responsabilité des syndics successifs
L’arrêt commenté présente un intérêt particulier car il ne se contente pas d’opposer abstraitement le syndicat au syndic. Il examine la période de gestion des syndics successifs, les alertes reçues, les travaux non proposés, et les diligences qui auraient pu être entreprises.
La logique est juste : lorsqu’un sinistre s’inscrit dans le temps long, il n’est pas rare que plusieurs syndics se soient succédé. Chacun ne peut être responsable que des fautes commises pendant sa propre période de gestion et dans la mesure où ces fautes ont contribué au dommage.
Le commentaire initial pouvait donc à bon droit souligner l’intérêt stratégique pour un syndicat des copropriétaires d’appeler en garantie les anciens syndics.
Mais l’actualisation impose d’ajouter une nuance : l’appel en garantie ne réussira que si le syndicat établit concrètement les fautes de chaque syndic et leur lien causal avec les condamnations prononcées contre lui.
La jurisprudence récente le confirme. Dans un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2025, les demandeurs recherchaient notamment la responsabilité du syndicat et du syndic pour des désordres liés à des travaux et infiltrations ; le tribunal a refusé de retenir la responsabilité du syndicat au titre des infiltrations faute de preuve suffisante de leur origine commune et n’a retenu contre le syndic qu’un manquement déterminé, relatif au défaut de diagnostic plomb, tout en rejetant les autres griefs faute d’éléments probants.
Cette décision est intéressante car elle rappelle, en creux, la limite de l’arrêt du 15 janvier 2020 : les juridictions ne condamnent pas mécaniquement le syndic parce qu’un sinistre existe. Elles exigent une preuve circonstanciée de la faute, de l’origine du désordre et du lien de causalité.
IV. L’appel en garantie des syndics successifs : un outil procédural utile, mais à manier rigoureusement
A. Le syndic en exercice peut appeler en garantie un coresponsable sans autorisation spéciale de l’assemblée générale
Sur le plan procédural, il convient d’actualiser l’article en tenant compte de la jurisprudence et de l’évolution de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
L’article 55 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans autorisation de l’assemblée générale, mais précise désormais que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Surtout, la Cour de cassation rappelle de manière constante que le syndic qui défend à une action introduite contre le syndicat peut appeler en garantie un coresponsable afin de dégager ou limiter la responsabilité du syndicat, sans autorisation spéciale de l’assemblée générale. Cette solution a été rappelée notamment par l’arrêt du 27 février 2020, n° 19-10.887.
Cette règle a une grande portée pratique. Lorsque le syndicat est assigné par un copropriétaire victime d’infiltrations, le syndic en exercice peut, en défense, appeler en garantie :
- un ancien syndic ;
- une entreprise ;
- un architecte ;
- un bureau d’études ;
- un assureur ;
- ou tout autre intervenant susceptible d’avoir contribué au dommage.
Cela permet d’éviter que le syndicat supporte seul la charge définitive de condamnations qui résultent, en réalité, de fautes de gestion ou d’interventions techniques défaillantes.
B. L’intérêt stratégique de l’appel en garantie
L’appel en garantie présente plusieurs avantages.
Il permet d’abord d’éviter une condamnation définitive du syndicat sans discussion sur les fautes antérieures. Dans les dossiers d’infiltrations anciennes, les archives, les procès-verbaux d’assemblée générale, les courriers de copropriétaires, les devis non suivis d’effet et les rapports d’expertise amiable peuvent révéler des carences répétées de gestion.
Il permet ensuite de mobiliser l’assurance responsabilité civile professionnelle du syndic fautif. C’est souvent un enjeu déterminant car, en pratique, l’ancien syndic peut avoir disparu, être en liquidation judiciaire, ou ne pas présenter de solvabilité suffisante.
Il permet enfin de mieux répartir la charge indemnitaire. Le syndicat reste souvent le premier débiteur de la victime, mais il peut obtenir une garantie totale ou partielle contre les professionnels fautifs.
La portée pratique de l’arrêt du 15 janvier 2020 demeure donc forte : le syndicat ne doit pas subir passivement une action en indemnisation lorsque les désordres résultent d’une chaîne de négligences professionnelles.
V. Les ajustements apportés par les suites contentieuses de l’arrêt
A. La Cour de cassation du 12 janvier 2022 : confirmation partielle, mais cassation sur l’assurance
La principale actualisation à intégrer concerne l’arrêt de la Cour de cassation du 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-16.244.
La Cour de cassation ne remet pas en cause l’ensemble du raisonnement de la cour d’appel de Paris. Elle casse seulement l’arrêt en ce qu’il avait condamné AXA à garantir le syndicat, au motif que la cour d’appel n’avait pas répondu au moyen de l’assureur tiré de l’absence d’aléa.
AXA soutenait en substance que le syndicat connaissait depuis longtemps les désordres d’infiltration et la nécessité de travaux de reprise de la toiture-terrasse, de sorte que le sinistre était déjà réalisé lors de la souscription de la police d’assurance. La Cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir répondu à ce moyen, en violation de l’article 455 du code de procédure civile.
L’enseignement est important : l’assureur de la copropriété ne doit pas être traité comme un garant automatique.
Dans les dossiers d’infiltrations anciennes, il faut vérifier :
- la date de première apparition des désordres ;
- la date de connaissance certaine de leur origine ;
- la date de souscription du contrat d’assurance ;
- la définition contractuelle du sinistre ;
- la clause relative au fait dommageable ;
- l’existence ou non d’un aléa au moment de la souscription ;
- les déclarations de sinistre antérieures ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale révélant l’état connu de l’immeuble.
La question assurantielle devient ainsi un contentieux dans le contentieux.
B. L’arrêt de renvoi du 26 juillet 2023 et le rejet du pourvoi du 22 mai 2025
Après la cassation partielle, la cour d’appel de Paris a statué sur renvoi le 26 juillet 2023, dans les limites de la cassation. Les éléments accessibles indiquent que la cour a notamment statué sur l’appel en garantie formé par AXA à l’égard des syndics et sur les conséquences de la cassation partielle.
Un nouveau pourvoi a ensuite été formé par le syndicat des copropriétaires. Par décision du 22 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté ce pourvoi par décision non spécialement motivée, considérant que le moyen n’était manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Il faut donc lire l’affaire comme une construction en trois temps :
- 2020 : reconnaissance forte de la responsabilité du syndicat et examen des fautes des syndics successifs ;
- 2022 : cassation partielle uniquement sur la question de la garantie de l’assureur, faute de réponse au moyen tiré de l’absence d’aléa ;
- 2023-2025 : stabilisation du contentieux après renvoi et rejet du dernier pourvoi.
L’arrêt du 15 janvier 2020 conserve donc sa valeur pédagogique, mais il doit être présenté avec cette réserve : la partie relative à l’assurance a été partiellement censurée, tandis que le raisonnement relatif aux responsabilités internes à la copropriété demeure exploitable sous réserve de la preuve des fautes et du lien causal.
VI. Les enseignements pratiques pour les syndicats des copropriétaires
1. Identifier précisément l’origine du désordre
La première question à traiter est toujours celle de l’origine du dommage.
Le syndicat ne peut être utilement condamné sur le fondement de l’article 14 que si les désordres ont leur origine dans les parties communes. Lorsque cette origine est incertaine, les juridictions peuvent rejeter les demandes, comme l’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2025, dans lequel les infiltrations alléguées n’étaient pas établies avec une certitude suffisante comme provenant des parties communes.
Dans les dossiers sérieux, une expertise judiciaire demeure souvent indispensable.
2. Reconstituer la chronologie de gestion
Le syndicat doit reconstituer avec précision :
- les dates des premières alertes ;
- les courriers adressés au syndic ;
- les déclarations de sinistre ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les résolutions rejetées ou non inscrites ;
- les devis demandés ou non demandés ;
- les rapports techniques ;
- les changements de syndic ;
- les contrats d’assurance successifs.
Cette chronologie permettra de déterminer si un syndic a commis une faute, pendant quelle période, et avec quelle incidence sur l’aggravation des dommages.
3. Appeler en garantie les anciens syndics lorsque les pièces le justifient
L’appel en garantie ne doit pas être automatique, mais il est souvent recommandé lorsque les archives révèlent une carence identifiable.
Il faut notamment rechercher si l’ancien syndic :
- connaissait l’existence des infiltrations ;
- avait reçu des mises en demeure ;
- avait connaissance de rapports techniques ;
- avait omis de porter des travaux urgents à l’ordre du jour ;
- avait négligé de prendre des mesures conservatoires ;
- avait tardé à déclarer le sinistre ;
- avait laissé se dégrader les parties communes ;
- ou avait mal informé l’assemblée générale.
Dans ces hypothèses, sa responsabilité peut être recherchée, en principe avec mobilisation de son assureur de responsabilité civile professionnelle.
4. Ne pas négliger la question de l’assurance
Les suites de l’arrêt de 2020 montrent que l’assurance peut devenir le point décisif du dossier.
Le syndicat devra vérifier si l’assureur peut opposer :
- l’absence d’aléa ;
- l’antériorité du sinistre ;
- une exclusion de garantie ;
- une absence de déclaration dans les délais ;
- une succession de contrats avec plusieurs assureurs ;
- ou une discussion sur le fait dommageable unique au sens du code des assurances.
La décision de cassation du 12 janvier 2022 rappelle qu’une cour d’appel doit répondre précisément au moyen tiré de l’absence d’aléa lorsque l’assureur soutient que le sinistre était connu avant la prise d’effet du contrat.
Conclusion
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 janvier 2020 demeure une décision très utile pour les contentieux d’infiltrations provenant des parties communes.
Il rappelle que le syndicat des copropriétaires est exposé à une responsabilité lourde lorsque les désordres trouvent leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité est aujourd’hui confortée par la rédaction actuelle de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise les dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.
Il souligne également l’intérêt, pour le syndicat, de ne pas rester seul face à la demande indemnitaire du copropriétaire victime. Lorsque les infiltrations résultent d’une longue inertie, l’appel en garantie des syndics successifs peut permettre de rechercher la responsabilité de ceux qui, pendant leur mandat, n’ont pas accompli les diligences nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Mais les suites de l’arrêt obligent à nuancer l’analyse initiale. D’une part, la garantie de l’assureur ne va pas de soi lorsque le sinistre était ancien ou connu avant la souscription du contrat. D’autre part, la responsabilité du syndic n’est pas automatique : elle suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.
La stratégie contentieuse doit donc être construite autour d’une méthode rigoureuse : établir l’origine commune des désordres, reconstituer la chronologie des alertes, identifier les carences de gestion, appeler en garantie les syndics concernés, mobiliser leurs assureurs, et vérifier avec soin les conditions de garantie du contrat d’assurance de la copropriété.
En définitive, l’arrêt de 2020 et ses suites rappellent une évidence trop souvent négligée : en copropriété, les infiltrations anciennes ne sont presque jamais seulement un problème technique. Elles sont aussi le révélateur d’une gouvernance défaillante, d’une mémoire documentaire insuffisante et d’une responsabilité collective qu’il appartient ensuite au juge de répartir entre le syndicat, le syndic, les anciens gestionnaires et les assureurs.