Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste Docteur en droit privé
Un bien indivis peut-il être vendu sans l’accord de tous les propriétaires ?
La vente de la pleine propriété d’un bien indivis ne peut, en principe, être conclue par un seul indivisaire. Les actes de disposition autres que la vente de meubles destinée au paiement des dettes et charges de l’indivision supposent l’accord de tous les indivisaires.
Ce principe connaît toutefois plusieurs tempéraments. En cas de désaccord, la vente peut être débloquée par une autorisation judiciaire fondée sur le péril de l’intérêt commun, par la procédure spéciale ouverte aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis ou, lorsque la situation est urgente, par une mesure ordonnée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Il est également possible de provoquer le partage judiciaire, lequel peut conduire à la licitation du bien lorsque celui-ci ne peut être facilement partagé ou attribué.
La mésentente ne permet donc pas automatiquement à un indivisaire de vendre seul le bien. Elle doit être rattachée à l’un de ces mécanismes et répondre à ses conditions propres.
La procédure spéciale des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits
Le mécanisme le plus directement destiné à surmonter le refus d’un indivisaire est prévu par l’article 815-5-1 du Code civil, en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1er janvier 2020.
Lorsque le bien n’est pas démembré et qu’aucun indivisaire ne se trouve dans l’une des situations particulières prévues par l’article 836 du Code civil, l’aliénation peut être demandée par un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.
Le seuil de deux tiers s’apprécie en fonction des droits détenus dans l’indivision et non en fonction du nombre de personnes. Deux indivisaires sur trois ne pourront donc pas utiliser ce dispositif s’ils ne représentent pas au moins deux tiers des droits indivis. À l’inverse, un indivisaire unique détenant au moins deux tiers des droits peut engager la procédure.
La procédure se déroule en plusieurs étapes. Les indivisaires majoritaires doivent d’abord exprimer leur intention de vendre devant un notaire. Dans le délai d’un mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Ceux-ci disposent alors d’un délai de trois mois pour s’opposer au projet ou pour faire connaître leur position.
En cas d’opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal. Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser l’aliénation si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’indivisaire minoritaire. La vente autorisée dans ces conditions est opposable à celui dont le consentement a fait défaut.
La procédure doit être suivie avec rigueur. La cour d’appel de Grenoble a ainsi validé une licitation après avoir constaté que les indivisaires représentant les deux tiers des droits avaient exprimé leur intention de vendre devant notaire, que cette intention avait été signifiée dans le délai légal et que l’indivisaire minoritaire ne s’était pas manifesté dans les trois mois. La cour a également retenu que l’indivisaire pouvait encore enchérir dans le cadre de la licitation, de sorte que la vente ne portait pas une atteinte excessive à ses droits (CA Grenoble, 13 novembre 2024, n° 23/01463).
Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué la même solution en autorisant la licitation de plusieurs immeubles indivis après avoir constaté que les indivisaires demandeurs détenaient les trois quarts des droits, que les formalités notariales avaient été accomplies et que l’indivisaire minoritaire ne s’était pas opposé au projet dans le délai prévu (TJ Paris, 30 juin 2025, n° 24/04531).
Cette procédure n’autorise pas les indivisaires majoritaires à signer directement une vente amiable au nom de l’indivision. L’article 815-5-1 prévoit que l’aliénation autorisée par le tribunal s’effectue par licitation. La vente amiable peut donc être envisagée dans le cadre d’un accord entre tous les indivisaires, mais le mécanisme de l’article 815-5-1 permet, en cas de désaccord persistant, d’aboutir à une vente judiciaire.
La licitation peut être ordonnée par adjudication selon les modalités fixées par le tribunal. Le prix se substitue au bien dans l’indivision et les sommes retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi, sauf pour le paiement des dettes et charges de l’indivision.
L’autorisation judiciaire fondée sur le péril de l’intérêt commun
L’article 815-5 du Code civil permet à un indivisaire d’être autorisé par justice à accomplir seul un acte qui nécessiterait normalement le consentement d’un coïndivisaire lorsque le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun. L’acte accompli dans les conditions fixées par le juge est alors opposable à l’indivisaire qui n’a pas consenti.
Cette procédure est distincte de celle de l’article 815-5-1. Elle ne suppose pas que le demandeur détienne deux tiers des droits indivis, mais elle exige de démontrer cumulativement l’existence d’un refus ou d’une opposition et la mise en péril de l’intérêt commun.
Le simple désaccord sur l’opportunité de vendre ou sur le prix ne suffit pas toujours. Le juge vérifie concrètement si le maintien du bien dans l’indivision expose celle-ci à une perte, à une dégradation, à une aggravation du passif ou à une diminution significative de sa valeur.
Le tribunal judiciaire de Créteil a ainsi autorisé une indivisaire à vendre seule un bien immobilier lorsque le désaccord sur le prix empêchait la conclusion de la vente, que les échéances du prêt n’étaient plus régulièrement payées et qu’une mise en demeure avait été adressée par la banque (TJ Créteil, 11 février 2025, n° 23/02695).
De même, le tribunal judiciaire de Périgueux a retenu que la carence persistante d’un indivisaire, la dégradation du bien, les charges fiscales et le risque d’une vente à un prix inférieur à sa valeur de marché mettaient en péril l’intérêt commun. Il a autorisé la vente à un prix plancher déterminé judiciairement (TJ Périgueux, 3 avril 2026, n° 25/01375).
La solution n’est toutefois pas automatique. Le tribunal judiciaire de Meaux a rejeté une demande fondée sur l’article 815-5 en considérant que le seul refus de vendre ne démontrait pas une mise en péril de l’intérêt commun. Le bien était entretenu, les charges pouvaient être assumées et aucune perte de valeur concrète n’était établie (TJ Meaux, 27 février 2026, n° 24/04722).
La demande doit donc être étayée par des éléments précis tels que des impayés, des menaces de saisie, des devis de travaux urgents, des constats de dégradation, des avis de valeur, des charges excessives ou une offre sérieuse dont le maintien est limité dans le temps.
Il faut également préciser que l’article 815-5 ne figure pas parmi les fondements expressément visés par l’article 1380 du Code de procédure civile pour la procédure accélérée au fond. Des juridictions du fond récentes en déduisent qu’une demande fondée exclusivement sur l’article 815-5 doit être introduite selon la procédure de droit commun et non devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (TJ Lons-le-Saunier, 8 juillet 2026, n° 26/00302 ; TJ Bobigny, 13 avril 2026, n° 26/00269).
La vente urgente sur le fondement de l’article 815-6
L’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser toutes les mesures urgentes requises par l’intérêt commun des indivisaires. La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond en application de l’article 1380 du Code de procédure civile.
Ce mécanisme constitue la voie la plus adaptée lorsqu’il faut éviter rapidement une dégradation du bien, une aggravation des dettes ou une mesure d’exécution forcée. Il suppose toutefois la réunion de deux conditions distinctes. La mesure doit être urgente et elle doit répondre à l’intérêt commun de l’indivision.
L’urgence ne se confond donc pas avec l’intérêt personnel d’un indivisaire qui souhaite se désengager rapidement d’un emprunt ou mettre fin à l’indivision. Le tribunal judiciaire de Paris a récemment refusé d’autoriser une vente malgré l’existence d’une offre d’achat supérieure au prix du mandat et l’existence de charges financières. Il a considéré qu’aucune dégradation, perte de valeur ou poursuite effective n’était démontrée et qu’une simple offre d’achat ne suffisait pas à caractériser l’urgence (TJ Paris, 2 juillet 2026, n° 25/10771).
À l’inverse, le tribunal judiciaire de Troyes a autorisé une indivisaire à vendre seule une maison inhabitée qui se dégradait depuis plusieurs années et présentait des risques pour les riverains. Il a encadré la décision par un prix minimum, la désignation d’un notaire et la consignation du prix jusqu’à la liquidation de la succession (TJ Troyes, 23 juin 2026, n° 25/00130).
Le tribunal judiciaire de Grasse a également admis qu’une vente amiable urgente puisse être autorisée malgré l’existence parallèle d’une procédure de partage. Il a relevé que l’état de dégradation avancée du bien menaçait sa valeur et que la licitation ne permettrait pas de répondre suffisamment rapidement à la situation (TJ Grasse, 26 juin 2025, n° 24/04085).
L’autorisation peut porter sur la signature du compromis, de l’acte authentique, des diagnostics et des actes nécessaires à la commercialisation. Le juge peut fixer un prix minimum, désigner le notaire chargé de recevoir la vente et ordonner la consignation du prix afin de préserver les droits de chaque indivisaire.
Cette voie doit cependant être utilisée avec prudence. La Cour de cassation rappelle que l’urgence doit être concrètement caractérisée. Elle a censuré une décision qui n’expliquait pas en quoi la mesure ordonnée répondait à une situation urgente (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 24-18.536).
La sortie de l’indivision par le partage judiciaire
Même lorsqu’aucun indivisaire ne détient deux tiers des droits et qu’aucune urgence particulière n’est établie, tout indivisaire peut demander le partage. Le principe demeure que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision.
Le partage judiciaire est ouvert lorsque l’un des indivisaires refuse le partage amiable, lorsque les parties ne s’accordent pas sur les modalités du partage ou lorsque les opérations liquidatives présentent une complexité particulière. L’article 840 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 9 avril 2026, vise expressément les indivisions successorales ainsi que les indivisions entre époux, partenaires de pacte civil de solidarité et concubins.
Le tribunal peut désigner un notaire pour établir les comptes, liquider les droits de chacun et proposer les lots. Il peut également commettre un juge chargé de surveiller les opérations.
Depuis le 9 avril 2026, l’article 841 du Code civil prévoit que le tribunal du lieu d’ouverture de la succession est exclusivement compétent pour connaître de l’action en partage et des contestations liées au maintien de l’indivision ou aux opérations de partage. Le juge commis aux opérations de partage peut également connaître des contestations qui surviennent au cours de celles-ci et ordonner les licitations dans les conditions prévues par les textes réglementaires.
Cette évolution peut faciliter le traitement des dossiers successoraux complexes en permettant au juge commis de régler certaines difficultés sans renvoyer systématiquement les parties devant une nouvelle formation du tribunal.
La licitation demeure toutefois subsidiaire. L’article 1377 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La Cour de cassation a récemment censuré une décision qui avait ordonné la licitation en se fondant uniquement sur l’absence d’accord entre les indivisaires. Elle rappelle que le juge doit rechercher concrètement si le bien peut être commodément partagé en nature ou attribué à l’un des copartageants (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932).
La mésentente ne suffit donc pas, à elle seule, à justifier la licitation. Il faut établir que le bien ne peut être partagé matériellement sans perte ou qu’aucun indivisaire ne peut ou ne souhaite le recevoir moyennant le paiement d’une soulte.
Le cas particulier des époux séparés de biens
L’indivision entre époux séparés de biens doit être distinguée selon que le divorce est prononcé ou non.
Après le divorce ou la séparation de corps, l’article 1542 du Code civil soumet le partage des biens indivis entre les époux séparés de biens aux règles applicables aux partages entre cohéritiers. L’attribution préférentielle n’est toutefois jamais de droit.
Il n’est donc pas nécessaire d’attendre systématiquement le jugement de divorce pour envisager une sortie de l’indivision. La procédure de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des ex-époux peut être engagée lorsque les conditions procédurales sont réunies.
En revanche, tant que le divorce n’est pas définitif, le logement de la famille bénéficie de la protection de l’article 215 du Code civil. Les époux ne peuvent, en principe, disposer l’un sans l’autre des droits assurant le logement familial.
Le juge peut néanmoins autoriser un époux à passer seul un acte lorsque le conjoint est hors d’état de manifester sa volonté ou lorsque son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille, sur le fondement de l’article 217 du Code civil. La cour d’appel de Caen a ainsi admis la vente d’un logement familial malgré l’opposition de l’épouse, après avoir considéré que l’opération était nécessaire pour préserver le patrimoine familial et apurer les dettes (CA Caen, 7 novembre 2023, n° 22/02684).
Le juge aux affaires familiales peut également être saisi, pendant ou après le divorce, des demandes relatives à la liquidation et au partage des intérêts patrimoniaux des époux.
La protection du logement familial ne doit toutefois pas être confondue avec une interdiction générale de tout partage. La jurisprudence admet notamment que les créanciers personnels d’un indivisaire puissent, sous certaines conditions, provoquer le partage sur le fondement de l’article 815-17 du Code civil, même lorsque le bien constitue le logement familial, sauf fraude caractérisée (CA Aix-en-Provence, 10 janvier 2024, n° 23/03705 ; CA Nîmes, 18 septembre 2024, n° 23/02497).
Les situations particulières
L’article 815-5-1 ne s’applique pas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire. L’article 815-5 prévoit d’ailleurs que le juge ne peut pas, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier.
Il existe également des régimes particuliers pour certaines indivisions successorales anciennes dans les collectivités ultramarines. Dans ces territoires, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits peuvent, sous certaines conditions, engager une procédure de vente ou de partage lorsque la succession est ouverte depuis plus de dix ans. En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser l’opération si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Ce régime spécial est applicable aux projets notifiés avant le 31 décembre 2038.
Les biens agricoles peuvent également relever d’un dispositif spécifique permettant, dans certaines conditions, la vente par licitation lorsque l’opération est nécessaire au maintien, à l’amélioration ou à la reprise de l’exploitation.
Conclusion
La vente rapide d’un bien indivis en cas de mésentente est possible, mais elle ne repose pas sur un mécanisme unique.
Lorsque les indivisaires favorables à la vente détiennent au moins deux tiers des droits, la procédure de l’article 815-5-1 constitue généralement la voie la plus structurée. Elle impose l’intervention préalable d’un notaire, le respect des délais de notification et, en cas d’opposition, une autorisation du tribunal. La vente se réalise alors par licitation.
Lorsque le maintien du bien dans l’indivision menace concrètement l’intérêt commun, l’article 815-5 peut permettre à un indivisaire d’être autorisé à accomplir seul l’acte nécessaire. Lorsque la situation présente une urgence véritable, l’article 815-6 permet au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, d’autoriser les mesures nécessaires, y compris, dans certaines circonstances, la signature seule des actes de vente.
Enfin, lorsque la situation ne justifie ni l’urgence ni une autorisation de vente unilatérale, tout indivisaire peut provoquer le partage judiciaire. La licitation ne sera toutefois ordonnée que si le bien ne peut être facilement partagé ou attribué.
En pratique, il convient donc de vérifier successivement la consistance des droits indivis, l’existence éventuelle d’un démembrement, l’état du bien, les charges supportées, l’urgence alléguée, la procédure notariale accomplie et la possibilité d’une attribution préférentielle. Le choix du fondement juridique déterminera la juridiction compétente, la rapidité de la procédure et la possibilité d’obtenir une vente amiable ou une licitation.