Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Parmi les troubles anormaux du voisinage, les nuisances olfactives sont les plus insaisissables. Elles sont difficiles à quantifier et leur provenance n'est aisément identifiable que lorsqu'elles émanent d'une activité régulière, voire commerciale.
Dans un immeuble en copropriété, les mauvaises odeurs sont en général prohibées par le règlement, lequel décline le principe posé à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance) :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Il convient donc de viser ce texte et la clause correspondante du règlement pour motiver une demande, puis d'adresser aux copropriétaires concernés une mise en demeure de faire cesser les nuisances. Une sommation par commissaire de justice (anciennement huissier) peut également être délivrée avant tout procès.
En ce sens, la Cour de cassation a appliqué avec rigueur la prohibition, par le règlement de copropriété, des nuisances olfactives d'une activité de restauration. Le règlement excluait « tous les établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison ». Constatant l'existence de nuisances olfactives liées à l'activité, la Cour a censuré l'arrêt d'appel qui avait refusé d'en ordonner la cessation et s'était borné à ordonner une expertise, au visa des articles 8 et 9 de la loi de 1965 (Cass. 3e civ., 13 novembre 2013, n° 12-26.121, publié — Légifrance).
Sans aller jusqu'à l'interdiction de l'activité, le syndicat des copropriétaires peut demander réparation. La Cour de cassation reconnaît au syndicat qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots, en précisant qu'« il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-14.464, publié — Légifrance). Une nuisance ressentie différemment selon les lots n'interdit donc pas l'action du syndicat. En parallèle, un copropriétaire peut agir pour son préjudice de jouissance personnel, distinct du préjudice collectif.
Il faut enfin signaler une limite importante, parfois mal comprise. Lorsqu'un copropriétaire entend déroger à une clause du règlement pour installer un commerce ou modifier son activité, il peut solliciter du tribunal judiciaire l'autorisation que l'assemblée générale lui a refusée (article 30 de la loi de 1965). Contrairement à une idée répandue, le juge ne peut écarter cette autorisation au seul motif que l'incidence des travaux resterait indéterminée : la Cour de cassation a jugé que, dès lors que les travaux sont conformes à la destination de l'immeuble et n'entraînent pas de modification de l'usage et de la jouissance des parties communes, l'autorisation doit être accordée (Cass. 3e civ., 20 juillet 1999, n° 98-11.663 — Légifrance). Cet arrêt a précisément cassé une décision de la cour d'appel de Paris (7 novembre 1997, affaire Les Jardins de Longjumeau c/ Buroboutic II) qui avait refusé l'autorisation au motif que l'incidence des travaux d'évacuation des fumées et odeurs restait indéterminée. Le contentieux des nuisances olfactives doit donc se placer sur le terrain du respect du règlement et du trouble anormal, et non sur celui d'un refus de principe d'autoriser des travaux conformes à la destination de l'immeuble.
Mise en garde : la caractérisation d'un trouble anormal olfactif est éminemment factuelle (intensité, fréquence, durée, antériorité, configuration des lieux). Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, le trouble anormal du voisinage dispose en outre d'un fondement textuel à l'article 1253 du code civil (Légifrance), qui peut être visé en complément du règlement de copropriété. Toutes les décisions citées ont été vérifiées sur Légifrance.