Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste - Docteur en droit privé
Le pacte tontinier était jadis présenté comme un outil d'optimisation : au décès de l'un des deux acquéreurs, le survivant est réputé, rétroactivement, avoir toujours été seul propriétaire du bien, sans que l'opération soit analysée comme une donation.
L'avantage fiscal a disparu il y a plus de quarante ans. Les effets civils, eux, sont demeurés — et ils se révèlent surtout le jour où le couple se sépare. Car si l'on entre aisément dans une tontine, on n'en sort pas seul.
1. L'avantage fiscal a été supprimé dès 1980
L'article 69 de la loi de finances pour 1980 (loi n° 80-30 du 18 janvier 1980) a créé l'article 754 A du code général des impôts, qui dispose :
« Les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement.
Cette disposition ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 €, sauf si le bénéficiaire opte pour l'application des droits de mutation par décès. »
(Article 754 A du CGI, dans sa rédaction en vigueur, issue de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009.)
Deux observations pratiques. D'une part, le seuil de 76 000 € n'a jamais été revalorisé depuis 1980 : il est aujourd'hui sans portée réelle sur le marché immobilier. D'autre part, les droits étant liquidés selon le lien de parenté entre le prémourant et le bénéficiaire, des concubins — étrangers l'un à l'autre au sens fiscal — supportent le tarif applicable entre non-parents, soit 60 %. Le montage, autrefois vanté pour son intérêt fiscal, est devenu l'un des plus coûteux.
2. Un contrat aléatoire valable… et pour cette raison même très rigide
La validité du pacte repose sur sa qualification de contrat aléatoire, qui l'écarte de la prohibition des pactes sur succession future. C'est la solution de principe de la chambre mixte : « loin de constituer […] une clause attribuant au survivant un droit privatif sur une partie de la succession du prémourant, le contrat litigieux […] conférait à chacun des acquéreurs la propriété de l'immeuble tout entier à partir du jour de son acquisition, sous condition de prédécès de son cocontractant ; que dès lors, une telle convention ne pouvait tomber sous la prohibition des pactes sur succession future » (Cass. ch. mixte, 27 novembre 1970, n° 68-10.452, Bull. ch. mixte n° 3).
Il faut mesurer ce que cette construction implique. Dans cette même affaire, la demande de partage et de licitation avait été rejetée au motif que la clause interdisait tout partage réalisé autrement que par la commune volonté des parties. La rigidité n'est pas un défaut accidentel du pacte : elle est le prix de sa validité.
3. Sortir du pacte : ce qui est impossible, et ce qui reste possible
Ce qui est impossible. Le bien acquis en tontine n'étant pas indivis en propriété, aucun des tontiniers ne peut provoquer unilatéralement le partage. Il ne peut pas davantage céder seul sa « part » : il n'en détient pas. Le dénouement suppose l'accord des deux — par exemple une vente conjointe à un tiers, ou le rachat par l'un des droits de l'autre — ou le décès du premier d'entre eux.
Ce qui reste possible. La jurisprudence a nuancé cette impasse. La Cour de cassation juge que si la clause d'accroissement est exclusive de l'indivision en propriété, elle confère néanmoins aux parties, tant que la condition de prédécès n'est pas réalisée, « des droits concurrents qui emportent le droit de jouir indivisément du bien ». L'exercice de ce droit peut être organisé par le juge, et le tontinier qui occupe seul le bien peut être condamné à verser à l'autre une indemnité d'occupation (Cass. 1re civ., 9 novembre 2011, n° 10-21.710, publié au bulletin).
La troisième chambre civile a confirmé cette analyse au visa de l'article 815-9 du code civil : « l'achat en commun d'un bien immobilier avec clause d'accroissement est exclusif de l'indivision ; […] toutefois, il confère aux parties des droits concurrents de jouissance indivise sur le bien tant que la condition de prédécès d'un des acquéreurs ne s'est pas réalisée » (Cass. 3e civ., 17 décembre 2013, n° 12-15.453).
En cas de séparation, le tontinier qui a quitté les lieux dispose donc d'un levier de négociation réel : la perspective d'une indemnité d'occupation mensuelle conduit fréquemment l'occupant à accepter une sortie amiable.
Reste enfin la voie de la contestation de la validité même du pacte, lorsque l'aléa faisait défaut dès l'origine : écart d'âge considérable, état de santé de l'un des acquéreurs connu à la signature, financement manifestement déséquilibré. La requalification en libéralité déguisée reste toutefois d'un maniement délicat et dépend étroitement des preuves réunies.
4. Le sort des héritiers du prémourant
Par l'effet de la rétroactivité, le prémourant est réputé n'avoir jamais été propriétaire : le bien ne figure pas dans sa succession et ses enfants n'y ont aucun droit, y compris au titre de la réserve. C'est l'une des conséquences les plus mal comprises du pacte, et l'une des principales sources de contentieux au sein des familles recomposées.
5. Et la SCI ? Une alternative — sous une réserve désormais impérative
L'orientation vers une société civile immobilière est souvent préférable à la tontine : les parts sont cessibles, la sortie est organisable statutairement, et la transmission peut être préparée.
Encore faut-il ne pas reconstituer le piège à l'intérieur de la société. La pratique avait imaginé d'insérer une clause de tontine dans les statuts de la SCI, portant sur l'ensemble des parts. La Cour de cassation a condamné ce montage : une telle clause est contraire à l'exigence de pluralité d'associés et, compte tenu de son effet rétroactif, elle n'est pas seulement réputée non écrite — elle entraîne la nullité de la société (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992, publié au bulletin, au visa notamment de l'article 1832 du code civil).
Les statuts de SCI comportant une clause d'accroissement sur la totalité des parts doivent donc être révisés sans attendre.
Conclusion
Le pacte de tontine ne se conçoit que mené jusqu'à son terme. Il ne procure plus d'avantage fiscal, il évince les héritiers du prémourant, et il lie les signataires par un engagement dont ils ne peuvent se délier seuls — la seule véritable soupape étant, en cas de séparation, l'indemnité d'occupation reconnue par la Cour de cassation. Avant de signer, comme avant de tenter d'en sortir, un examen précis de l'acte et des financements s'impose.
Les décisions citées ont été vérifiées dans leur texte intégral. L'arrêt de chambre mixte du 27 novembre 1970 est reproduit d'après le fonds Légifrance. Le présent article a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique : chaque situation appelle une analyse spécifique par le cabinet.