Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Les infiltrations provenant d'une véranda installée sur une toiture-terrasse soulèvent des questions complexes de responsabilité. Ces litiges impliquent souvent plusieurs parties : le syndicat des copropriétaires (SDC), le copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance ou propriétaire de la véranda, parfois les anciens syndics et les assureurs. Cet article explore les cas de figure, les causes des infiltrations, la procédure et les principes de répartition des responsabilités, en s'appuyant sur des décisions vérifiées.
1. Définition des cas de figure : partie commune, jouissance privative ou partie privative ?
Le statut juridique de la toiture-terrasse, fixé par le règlement de copropriété, commande la répartition des responsabilités. À défaut de clause contraire, le gros œuvre et les éléments d'étanchéité sont présumés parties communes ; il appartient à celui qui invoque un caractère privatif d'en rapporter la preuve, le règlement de copropriété devant être produit dans son intégralité (Cass. 3e civ., 26 janvier 2010, n° 08-22.057 — Légifrance, qui rejette les demandes du syndicat faute de production complète du règlement permettant de qualifier la terrasse).
1.1. Toiture-terrasse partie commune
Si la toiture-terrasse est une partie commune, le syndicat répond de son entretien et de sa conservation, notamment de l'étanchéité, sauf disposition contraire du règlement. Le syndicat est d'ailleurs responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Légifrance). Les infiltrations dues à un défaut d'entretien ou à un vice d'étanchéité engagent donc sa responsabilité.
1.2. Toiture-terrasse partie commune à jouissance privative
Le copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif assume l'entretien courant (nettoyage, usage normal), tandis que le syndicat reste responsable des travaux structurels (réfection de l'étanchéité), sauf répartition différente prévue au règlement. Une faute du copropriétaire — installation non autorisée d'une véranda, surcharge, atteinte à l'étanchéité — peut toutefois engager sa propre responsabilité.
1.3. Toiture-terrasse partie privative
Si la toiture-terrasse est privative, le copropriétaire est pleinement responsable de son entretien et des dommages qu'elle cause, sauf à démontrer un défaut structurel affectant les parties communes (par exemple un défaut d'étanchéité préexistant).
2. Causes fréquentes des infiltrations
2.1. Mauvais entretien de la véranda
La détérioration de la structure (toit, baies vitrées non étanches) ou le vieillissement des matériaux non remplacés sont des causes fréquentes ; le copropriétaire de la véranda en répond alors.
2.2. Atteinte à l'étanchéité du fait des aménagements privatifs
L'installation de la véranda elle-même, lorsqu'elle suppose des percements de la toiture-terrasse, ou la pose de mobilier lourd, de jardinières et de pots de fleurs, peut compromettre l'étanchéité. La jurisprudence en offre une illustration topique : dans une affaire d'infiltrations affectant l'appartement situé sous une toiture-terrasse, la Cour de cassation a retenu la responsabilité des occupants successifs de la terrasse, les uns pour des trous percés lors de l'installation d'une véranda, les autres pour des jardinières dont la terre recouvrait les relevés d'étanchéité, chacune de ces causes ayant concouru au dommage et justifiant un partage de responsabilité (Cass. 3e civ., 7 octobre 1998, n° 96-22.025 — Légifrance).
2.3. Défaut d'entretien des parties communes
Si les infiltrations résultent d'un défaut d'entretien général de la toiture-terrasse ou d'une étanchéité vétuste relevant des parties communes, le syndicat en répond (article 14 précité). Les anciens syndics peuvent également être appelés en garantie en cas d'inertie fautive dans la gestion des travaux.
2.4. Véranda irrégulière au regard de l'autorisation de l'assemblée
Lorsque la véranda a été édifiée sans respecter l'autorisation de l'assemblée générale ou les règles de l'art, le syndicat peut en obtenir la suppression, indépendamment même de la preuve qu'elle serait à l'origine des infiltrations. La Cour de cassation a ainsi laissé subsister la condamnation à démolir une véranda non conforme aux plans soumis à la copropriété et déposés en mairie, le préjudice de la copropriété procédant de l'irrégularité de l'ouvrage affectant une partie commune (Cass. 3e civ., 6 septembre 2018, n° 17-22.017 — Légifrance).
3. La procédure : expertise judiciaire et action devant le tribunal judiciaire
3.1. Expertise judiciaire
La première étape est souvent une expertise ordonnée en référé sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, à la demande de la partie lésée (généralement le copropriétaire du dessous). L'expert détermine l'origine des infiltrations, la part de responsabilité de chaque intervenant (syndicat, copropriétaire, anciens syndics) et les travaux nécessaires.
3.2. Action en référé ou au fond
Deux voies sont ouvertes : le référé-provision (article 835 du code de procédure civile), action rapide permettant d'obtenir une provision sur indemnité et d'ordonner les travaux urgents en l'absence de contestation sérieuse ; et l'action au fond, plus longue mais permettant de trancher les responsabilités et de répartir précisément les coûts. Dans les deux cas, les parties concernées (syndicat, copropriétaire du dessus, anciens syndics, assureurs) peuvent être appelées en intervention forcée.
4. Répartition des responsabilités
La répartition dépend des conclusions de l'expertise et des éléments apportés par chaque partie.
Copropriétaire de la véranda. Il répond des désordres provenant de son usage privatif (surcharge, jardinières, mobilier) ou d'un défaut d'entretien. Sa part peut atteindre 100 % si la cause lui est exclusivement imputable, comme l'illustre la responsabilité retenue contre les utilisateurs de la terrasse dans l'arrêt du 7 octobre 1998 précité.
Syndicat des copropriétaires. Il répond des infiltrations résultant d'un défaut d'entretien des parties communes (étanchéité, structure), notamment lorsque les désordres ont été signalés sans que les travaux soient réalisés (article 14 de la loi de 1965).
Anciens syndics. Ils peuvent être appelés en garantie s'ils n'ont pas inscrit les travaux nécessaires à l'ordre du jour des assemblées ou si leur gestion a contribué à l'aggravation des désordres ; leur responsabilité est proportionnelle à leur période de gestion et suppose la démonstration d'une faute.
Assurances. Selon les cas peuvent intervenir : l'assurance multirisque immeuble (sinistre dégâts des eaux couvert), la protection juridique (frais de défense) et l'assurance habitation du copropriétaire incluant une garantie responsabilité pour les dommages causés aux tiers.
Conclusion
Les litiges d'infiltrations liées à une véranda sur une toiture-terrasse exigent une analyse précise des causes et des statuts juridiques. La méthode est rigoureuse : qualification de la toiture-terrasse au regard du règlement de copropriété, expertise judiciaire préalable, puis action en référé ou au fond. La répartition des coûts entre syndicat, copropriétaire, anciens syndics et assureurs dépendra des faits établis et des documents contractuels et réglementaires en vigueur. Une coordination efficace entre les parties et leurs conseils reste essentielle pour limiter les coûts et résoudre rapidement le différend.