Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste au barreau de Grasse, Bureau secondaire à Paris, Docteur en droit privé
Article mis à jour en juin 2026 — les références de jurisprudence ont été vérifiées sur Légifrance et complétées par des décisions récentes.
Un compromis de vente peut être « ferme » ou soumis à des conditions suspensives (obtention d'un prêt ou d'une autorisation…). Dans tous les cas, il faut prendre garde : l'engagement est ferme et vous engage. Le compromis synallagmatique « vaut vente » au sens de l'article 1589 du Code civil, quand bien même il n'aurait pas été rédigé par un notaire. Le passage devant le notaire demeure néanmoins nécessaire pour rendre la vente opposable aux tiers, par le truchement de la publicité foncière.
La jurisprudence est venue régler des problèmes récurrents d'une importance pratique considérable, en rapport avec la condition suspensive présente dans le compromis, le dépassement des délais de régularisation ou les clauses de financement du prix entre concubins.
Repère de droit transitoire. Les arrêts fondateurs ci-dessous (2013-2014) ont été rendus sous l'empire du Code civil antérieur à la réforme du droit des contrats (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016). Les visas anciens (art. 1134, 1176, 1178) sont cités tels qu'ils figurent dans les décisions ; leurs équivalents actuels sont indiqués dans les commentaires. Les arrêts postérieurs au 1er octobre 2016 appliquent le Code réformé (not. art. 1103, 1104, 1304 et s.).
I – En cas de condition suspensive, l'éventuelle mauvaise foi de l'acheteur en matière d'obtention de prêt
Le compromis est souvent assorti d'une condition suspensive d'obtention de prêt. Si le prêt n'est pas obtenu, l'acquéreur n'est en principe plus lié.
La jurisprudence rappelle toutefois que l'acquéreur doit se conformer strictement aux prescriptions du compromis et ne pas demander un prêt à des conditions ne correspondant pas à celles prévues, qui l'exposerait à un refus.
La Cour d'appel de Versailles avait d'abord débouté un promettant au motif que, peu important que l'acquéreur ait sollicité un taux de 4,20 %, le taux de 4,75 % mentionné au compromis n'était qu'un taux maximum, et que le souhait de bénéficier d'un meilleur taux ne pouvait être considéré comme abusif.
Au visa de l'article 1178 (ancien) du Code civil, cette décision a été censurée par la Cour de cassation dans les termes suivants :
« Attendu que pour débouter M. X. de sa demande de clause pénale, l'arrêt retient qu'il est reproché à Mme Y. d'avoir demandé à la BNP un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente, qu'il est vrai qu'elle a demandé une simulation sur la base de 4,20 % dont il n'est pas démontré cependant qu'elle soit fantaisiste, que le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale, et qu'il n'y a pas une "instrumentalisation" de la condition suspensive, ainsi que le prétend M. X. Qu'en statuant ainsi, tout en constatant, d'une part que Mme Y avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant [pas] aux caractéristiques de la promesse, d'autre part, qu'elle se contentait de produire une lettre de Cetelem indiquant que son dossier avait été détruit, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations a violé le texte susvisé. »
La Cour de cassation fait donc une stricte application du respect des caractéristiques du prêt prévues dans l'acte (Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021, publié au bulletin : Légifrance).
Le principe aujourd'hui. L'ancien article 1178 a été remplacé par l'article 1304-3, alinéa 1er, du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » La règle de fond demeure : l'acquéreur qui sabote la condition par une demande de prêt non conforme est traité comme si la condition s'était réalisée et s'expose à la clause pénale.
Précisions apportées depuis
Cette ligne « stricte » a été à la fois confirmée et nuancée.
Ce qui est non conforme (faute imputable à l'acquéreur). A été censurée la cour d'appel qui avait écarté toute faute alors que l'acquéreur avait sollicité un prêt à la fois pour une durée et un taux inférieurs à ceux stipulés : la déviation cumulée caractérisait une demande non conforme (Cass. 3e civ., 17 oct. 2019, n° 17-21.859 : Légifrance).
Ce qui reste conforme (pas de faute). À l'inverse, un prêt obtenu pour un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles : la promesse ne peut être déclarée caduque de ce seul fait (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 20-11.224, publié : Légifrance). Autrement dit, toute déviation n'est pas fautive : seule l'est celle qui rend objectivement le financement plus difficile à obtenir (montant supérieur, durée plus courte, etc.).
Absence de faute malgré une demande non conforme. Plus récemment, la Cour a refusé de sanctionner des acquéreurs dont la banque aurait de toute façon refusé le prêt, faute de capacités de remboursement suffisantes : la condition avait défailli sans faute de leur part. La Cour rappelle au passage qu'un simple accord de principe ne constitue pas une offre ferme caractérisant l'obtention du prêt (Cass. 3e civ., 9 nov. 2023, n° 22-13.900, visa art. 1304-3 : Légifrance).
En pratique : pour le vendeur qui invoque la clause pénale, il ne suffit pas de relever une demande de prêt « imparfaite » ; encore faut-il démontrer que cette imperfection est la cause de la défaillance et qu'elle est imputable à l'acquéreur.
II – En cas de dépassement du délai de réitération de l'acte devant le notaire, l'autre partie n'est pas dépourvue de recours
Il est souvent prévu un délai pour réitérer le compromis devant notaire, ce qui confère à la vente sa force et son opposabilité aux tiers. Mais il arrive que la réitération soit retardée du fait de l'acheteur, du vendeur ou d'un tiers (la banque…).
Dans ce cas, le compromis est-il caduc et le vendeur retrouve-t-il sa liberté de vendre à un autre ? La solution varie suivant la rédaction du compromis. Si une date extinctive est stipulée, le vendeur fait constater la caducité par son notaire puis peut demander, en référé, l'autorisation de récupérer le dépôt immobilisé.
En l'absence d'une telle clause, une autre procédure doit être suivie : une sommation par commissaire de justice (anciennement huissier), un procès-verbal de carence établi par le notaire et, le cas échéant, une assignation devant le tribunal judiciaire (qui a remplacé le tribunal de grande instance depuis le 1er janvier 2020). Il faut obtenir de l'acquéreur une renonciation écrite, ou une décision judiciaire constatant l'extinction du compromis.
La Cour de cassation a apporté une précision importante : il ne faut pas confondre la date extinctive et la date constitutive du point de départ pour exiger la réitération de l'acte.
« Pour constater que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné la caducité de la vente et ordonner la restitution du dépôt de garantie aux consorts Y, l'arrêt d'appel retient que le fait qu'il n'ait pas été précisé dans le compromis de date butoir spécifique pour la réalisation de la condition d'obtention du prêt est indifférent, dès lors qu'il était convenu que la signature de l'acte devait intervenir au plus tard le 30 sept. 2008, ce qui impliquait nécessairement que les conditions suspensives devaient être réalisées à cette date. En statuant ainsi, alors que la promesse de vente n'avait enfermé la réalisation de la condition suspensive dans aucun délai et que la date avant laquelle la réitération devait intervenir n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter et sans rechercher s'il était devenu certain que la réalisation de la condition n'aurait pas lieu, la cour d'appel a violé les art. 1134 et 1176 du Code civil. »
(Cass. 3e civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.362, inédit : Légifrance.)
Le principe aujourd'hui. L'ancien article 1134 correspond désormais aux articles 1103 (force obligatoire) et 1104 (bonne foi) ; le régime des conditions figure aux articles 1304 à 1304-7. La distinction date extinctive / date constitutive demeure pleinement d'actualité et dépend, avant tout, de la rédaction de la clause.
Une nuance essentielle apportée par la jurisprudence récente
Il serait toutefois imprudent de retenir de l'arrêt de 2014 qu'une date simplement « constitutive » sauve indéfiniment l'acquéreur qui n'a pas levé les conditions. La Cour de cassation a précisé, sous l'empire du droit réformé, que le caractère non extinctif d'un délai « a pour seule conséquence de permettre à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date, mais ne lui confère aucun délai supplémentaire pour remplir ses obligations ». En conséquence, lorsqu'un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date de réitération celle-ci n'est pas accomplie, la promesse est caduque, sans qu'une clause de caducité soit nécessaire ; l'obtention du prêt postérieurement à cette date est sans incidence et la caducité peut être invoquée par le promettant sans formalité préalable (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-16.211 : Légifrance).
Dans le même sens, la caducité a été jugée acquise lorsque les conditions n'ont pas été réalisées avant la date butoir, en l'absence de nouvelle prorogation et de renonciation du vendeur à s'en prévaloir (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-11.680 : Légifrance).
En pratique : la rédaction de la clause de réitération reste déterminante (date extinctive, prorogation automatique, sanction de la défaillance), mais une date « constitutive » ne dispense jamais l'acquéreur de réaliser, en temps utile, les conditions mises à sa charge.
III – En cas de clause de répartition du prix par moitié entre deux concubins
Il est fréquent que des concubins acquièrent un bien immobilier en spécifiant, dans le compromis puis dans l'acte authentique, qu'ils se répartissent par moitié le prix. Mais cette clause évite-t-elle tout différend sur la répartition en cas de revente ?
Rien n'est moins sûr. La Cour de cassation a rappelé :
« […] la clause de répartition du prix de vente par moitié entre les vendeurs figurant au compromis de vente, ne comportait pas la renonciation expresse de l'un d'entre eux à se prévaloir de sa créance envers l'autre, y compris au titre des sommes versées à celui-ci afin de régler sa part du prix d'achat du bien indivis, [de sorte que] la cour d'appel a dénaturé cette clause et méconnu les principes régissant la renonciation à un droit. »
(Cass. 3e civ., 8 avril 2014, n° 13-14.244, inédit — l'arrêt vise expressément des parties « alors concubins » : Légifrance.)
Autrement dit, si l'un des concubins a aidé l'autre avec ses fonds propres pour qu'il règle sa part du prix, la simple clause de répartition par moitié ne le prive pas du droit d'invoquer sa créance. Attention toutefois à la portée exacte de l'arrêt : la Cour n'a pas jugé que la créance existait ni qu'elle serait payée — elle a seulement censuré l'idée que la clause valait renonciation, et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel. L'existence et le montant de la créance restent à démontrer.
Le principe aujourd'hui. Le visa (ancien art. 1134) renvoie désormais à l'article 1103 du Code civil. Sur le fond, les créances entre indivisaires relèvent notamment de l'article 815-13 du Code civil, et leur reconnaissance dépend largement des faits (preuve des apports, absence d'intention libérale, qualification des sommes versées comme dépenses de la vie courante ou non) : voir par ex. Cass. 1re civ., 30 sept. 2020, n° 19-12.075 (Légifrance).
Un avertissement pratique : la prescription n'est pas suspendue par la vie commune
Le concubin qui dispose d'une créance ne doit pas tarder à l'exercer. La Cour de cassation a jugé que le concubinage ne caractérise pas, en soi, une impossibilité d'agir au sens de l'article 2234 du Code civil (les conditions de la force majeure n'étant pas réunies) : la vie commune ne suspend donc pas la prescription de l'action d'un concubin contre l'autre (Cass. 1re civ., 10 sept. 2025, n° 24-12.672 : Légifrance).
En pratique : une créance née d'un financement déséquilibré peut se prescrire (délai quinquennal de droit commun) alors même que le couple est toujours uni. Il est prudent de la formaliser (reconnaissance de dette, convention d'indivision) et de surveiller le point de départ de la prescription.
Le présent article est une information juridique générale à jour en juin 2026 ; il ne constitue pas une consultation et ne saurait se substituer à l'analyse, au cas par cas, de votre situation.